报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 26Q2消费/保租房/IDC仍稳健增长、能源则显著恶化，产园/仓储仍在探底，交通整体偏弱；预计26Q3仓储及产园量价两侧仍有压力，交通将迎季节性修复，IDC稳健基调不变，保租房/公用/能源均将迎来季节性改善，消费则关注部分项目的招商调改 [4] 根据相关目录分别进行总结 1. 总结：C端稳健、B端承压、结构分化 - C端为主的防御性板块中消费、保租房表现突出，公用事业分化加剧，能源板块全面承压；B端为主的顺周期板块中，交通、仓储物流、产业园业绩不佳，两只IDC - REITs 26Q2业绩环比增长 [7][8][15] - 后续展望，B端的仓储物流、产业园压力仍存，交通将季节性修复，IDC需关注交易面；C端的消费业绩稳中有升，保租房出租率或提升，公用事业生态环保类回暖，能源需关注价格端压力 [16][19] 2. 消费：经营稳中向好，业绩同比增长 - 首批商业不动产REITs上市使消费板块扩容，涵盖四类细分资产21个子项目 [30] - 26Q2消费REITs出租率环比提升、租金坪效同比增长，购物中心、奥特莱斯、民生消费各有表现；多数购物中心REITs收入、EBITDA同比提升，奥特莱斯受淡季影响有差异，民生消费相对平稳；75%标的单份额可供分配金额同比改善 [34][38][42] - 零售业新政利好消费REITs底层资产运营；26Q2社零承压，促消费重心转向服务等；各项目26Q2招商运营积极；预期Q3业绩稳中有升，不同类型项目需关注不同方面 [45][50][56] 3. 保租房：Q2量价齐升，上海项目业绩改善大 - 已上市9只保租房REITs，二季度北京昌保REIT首发上市、厦门安居REIT扩募上市 [58][61] - 除公租房外，保租房REITs项目运营业绩、可供分配金额普遍同环比增长，上海3个项目、深圳2个项目、厦门安居REIT、苏州恒泰REIT均有不同表现 [63] - 除公租房外，26Q2保租房REITs租金环比上涨，出租率多数提升，6月剩余租期环比大幅延长 [64][67] - 政策上，部分项目纳入上海市“市级青年人才驿站”；竞品方面，部分项目周边有新增情况；配租方面，北京保障房REIT部分项目完成签约 [71] - 26H1租金同比降幅收窄，供给从新建开发转向存量盘活；预计26Q3毕业季或带动出租率回升，租金走势取决于各主体策略与竞争力，需关注供给侧变化 [75] 4. 仓储物流：租金压力不减、区域分化加剧 - 市场化租赁型租金全线下跌、跌幅创新高，出租率表现分化；整租型26年续租逐步落地，利空持续释放 [77][79] - 26Q2仓储物流REITs EBITDA环比、同比变动均值分别为0.26%、 - 7.39%，超五成环比提升；EBITDA利润率环比变动均值为 + 0.68pct，超七成项目改善 [83] - 基金收入端超七成项目环比下行但降幅改善，分配端超七成项目环比正增长 [87] - 2026年上半年中国仓储指数呈“N型”震荡，二季度弱扩张；二季度北上广深四城租金创新低，空置率表现分化；短期仓储物流行业复苏动能弱，不同类型项目面临不同问题 [90][91] 5. 产业园：量价尚未筑底，收入同环比普降 - 目前共20只产业园REITs上市，涉及商务园和生产制造园 [93][96] - 商务园区项目租金同/环比普降，收缴率环比多数提升；出租率表现分化，部分项目受竞品或政策影响 [98][99] - 多数商务园区REITs本期收入降至新低，EBITDA同/环比普遍下降，但部分项目有边际改善 [100][103] - 非混装厂房类REITs 26Q2出租率和租金坪效相对稳固；商务园、制造园混装的REITs表现分化 [107] - 底层资产为商务园区、制造园区混装的REITs项目 26Q2基金收入同比下降、环比持平，EBITDA变动趋势与收入一致；底层资产为纯厂房的REITs项目收入环比下降 [110] - 26Q2产业园REITs可供分配金额同步走弱，半数标的创近5期新低 [111] - 产业园供应放量、需求偏弱，各城市产业园空置率高、租金降幅大，各项目量价表现分化，需关注区域供需格局和大租户退租风险 [118] 6. 公用事业：环保类业绩同比增长，水利继续承压 - 已上市4只公用事业REITs，涉及4个领域，规模与价格受政府管控 [120] - 首钢生物质REIT“账面盈利、现金承压”，首创水务REIT表现突出，绍兴水利REIT业绩不佳，济南供热REIT本期无收入 [127] - 首钢生物质REIT部分业务量增价稳，厨余业务有变化；首创水务REIT处理量分化且环比均增；绍兴水利REIT供水量环比增但同比降；济南供热REIT Q2无运营数据 [130] - 首钢生物质REIT部分垃圾处置调整，处理费未收回；首创水务REIT拟新建污水处理厂暂无进展；绍兴水利REIT受降雨和应急响应影响大 [134] - 暑期消费旺，首钢生物质REIT、首创水务REIT预期量增；绍兴水利REIT预期供水量仍低；济南供热REIT非供暖季无收入 [139] 7. 能源：受资源与现货交易影响，多项目量价齐跌 - 多数能源REITs电量同比下滑，风电项目连续两季度跌幅超15% [141] - 受新能源冲击，能源REITs电价同比普遍下跌，不同类型能源项目表现有差异 [145][147] - 26Q2受发电量下滑及电价承压冲击，剔除京能国际REIT后，能源REITs的EBITDA同比下滑，EBITDA利润率涨跌各半 [151] - 26Q2能源REITs收入与可供分配金额同比表现分化，可供分配金额同比涨跌各半 [154] - 2026年上半年全国总发电量平稳增长，清洁能源占比提升，不同类型能源发电表现有差异；6月能源REITs项目涉及省份代理购电价格同比有变化 [157][158] - 26Q2能源REITs经营压力加大，量价两端均承压；26Q3用电高峰或改善需求，但各板块表现需差异化研判 [160] 8. 交通：延续分化，路网结构为核心变量 - 26Q2七成项目车流量同比下行，部分项目受周边路网影响 [162] - 约六成交通REITs通行费收入同比下行，部分项目因车流量提升收入增长 [167] - 26Q2近八成交通REITs的EBITDA利润率环比下行，但同比有所修复 [168] - 26Q2交通REITs可供分配金额缩量明显，同比下滑项目超六成，环比下滑项目占比达77% [174] - 2026年上半年公路货物周转量增速回落但保持正增长，旅客周转量增速波动；交通REITs周边路网有变化，影响业绩分化 [175][178][179] 9. IDC：整租稳健，税法规则调整致可供大增 - 万国数据中心REIT和润泽科技IDC的上架率表现良好，26Q2可供分配金额环比大幅提升是因26Q1代扣电费结算规则调整使基数低 [186]