报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1][4][44] 报告核心观点 - 当前房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段，后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等政策仍有加码空间[4] - 若政策力度和落地节奏进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快[4][44] - 上半年房地产行业仍处销售弱修复+供给收缩的分化格局中，但政策端整体宽松，控增量、去库存的进程仍在加快，优质房企业绩端持续修复[4] 政策端总结 - 中央层面：住建部于7月22日在上海召开座谈会，强调从抓规划、抓项目、抓治理、抓安全四方面推动城市更新提质增效[5][13][15] - 地方层面：北京强调高质量推进城市更新，推动从“好房子”向“好街区”建设拓展[5][14][15]；广州拟着力推进老旧住房自主更新、原拆原建，并加大“卖旧买新”税收优惠[5][14][15] - 政策方向：城市发展正从增量扩张向存量优化转型[5] 市场端-销售端总结 - 新房市场：2026年第30周，全国30城新房单周成交面积154.7万平米，单周同比下降3.5%[6][16][17]；累计成交面积5500.6万平米，累计同比下降6.7%[6][16][17] - 新房一线城市：2026年第30周，一线城市新房单周成交面积43.4万平米，单周同比增长12.7%[19][20][22]；累计成交面积1488.5万平米，累计同比下降1.6%[19][20] - 二手房市场：2026年第30周，全国15城二手房单周成交面积160.8万平米，单周同比增长1.8%[6][24][25]；累计成交面积4987.8万平米，累计同比增长1.2%[6][24][25] - 二手房一线城市：2026年第30周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积39.1万平米，单周同比增长4.9%[28][29][30]；累计成交面积1295.2万平米，累计同比增长1.3%[28][29] 市场端-投资端总结 - 土地成交面积：2026年第30周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1813.9万平方米，单周同比下降8%[6][32][33]；前30周累计成交面积61600.0万平方米，累计同比下降10%[6][32][33] - 土地成交价格与溢价：2026年第30周，全国100大中城市土地成交楼面价为1637.5元/平米，同比下降3%[6][35][36]；土地成交总价190.3亿元，同比下降11%[6][35][36]；平均溢价率（4周移动平均）为9.4%[6][35][36] - 核心城市土拍活跃：7月中下旬，北京、深圳、广州、杭州等核心城市土地成交活跃，部分地块出现较高溢价，例如广州白云区地块溢价率16.05%，深圳光明区地块溢价率18.88%[37] 市场端-价格端总结 - 二手房价格指数：2026年第30周，冰山100指数为9812，周环比下降0.10%，周同比下降9.7%[6][40][42] 投资建议总结 - 维持行业“看好”评级，推荐三类标的[4][44] - 第一类：优质房企：布局城市基本面较好、产品力强，推荐中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国[4][44] - 第二类：商业地产运营商：住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策，推荐华润置地、新城控股、龙湖集团[4][44] - 第三类：优质物管公司：服务品质突出，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[4][44]