行业投资评级 - 维持行业 “增持” 评级 [4][6][51] 核心观点 - 地产行业基本面仍处在左侧，新房销售总量机会不大，机会更多来自结构性机会，特别是“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合 [1][4][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和极少量混合所有制及民企 [51] - 以标准配置/带底仓配置为优，反复试探和确认右侧是否真正来临 [51] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为 -3.3%，落后沪深300指数 5.96 个百分点，在31个申万一级行业中排名第 27 名 [1][11] - 本周重点40家A/H房企中上涨 12 支，较上周减少 1 支 [1][11] - 涨幅前五的个股为：中梁控股 (23.1%)、绿景中国地产 (18.0%)、旭辉控股集团 (8.6%)、融信中国 (8.3%)、金地商置 (4.3%) [1][11][19] - 跌幅前五的个股为：佳兆业 (-12.5%)、中国奥园 (-7.3%)、华夏幸福 (-6.3%)、绿城中国 (-3.6%)、华润置地 (-3.1%) [1][11][20] 新房成交跟踪 - 本周成交：30个样本城市新房成交面积为 149.8 万平方米，环比提升 13.8%，同比提升 20.0% [2][21] - 一线城市成交 43.8 万方，环比 +0.9%，同比 +5.3% - 二线城市成交 83.4 万方，环比 +28.1%，同比 +61.5% - 三线城市成交 22.7 万方，环比 -2.0%，同比 -28.4% - 7月累计成交：样本30城共计 483.9 万方，同比 +2.7% [2][26] - 一线城市为 156.1 万方，同比 +21.5% - 二线城市为 246.2 万方，同比 +10.8% - 三线城市为 81.7 万方，同比 -32.3% - 年内累计成交：今年累计29周，样本30城共计 4688.9 万方，同比 -15.8% [2][26] - 一线城市为 1430.9 万方，同比 -3.7% - 二线城市为 2345.1 万方，同比 -10.8% - 三线城市为 912.9 万方，同比 -37.1% 二手房成交跟踪 - 本周成交：15个样本城市二手房成交面积合计 200.0 万方，环比增长 1.3%，同比增长 9.4% [3][33] - 一线城市成交 82.6 万方，环比 +2.1% - 二线城市成交 85.5 万方，环比 +2.5% - 三线城市成交 31.9 万方，环比 -3.9% - 年内累计成交：今年29周累计成交 6018.8 万方，同比增长 5.8% [3][33] - 一线城市累计成交 2588.2 万方，同比 +6.0% - 二线城市累计成交 2508.1 万方，同比 +1.9% - 三线城市累计成交 922.4 万方，同比 +17.3% 信用债情况 - 发行与偿还：本周（7.20-7.26）共发行房企信用债 17 只，环比增加 7 只；发行规模共计 134.78 亿元，环比增加 8.58 亿元；总偿还量 130.97 亿元，环比减少 41.71 亿元；净融资额为 3.81 亿元，环比增加 50.29 亿元 [3][45] - 债券结构：债券类型以私募债（36%）为主；债券期限以 1-3年（60.8%）为主 [3][45] - 融资成本：本周发行利率整体有所下降，例如“26新城控股MTN001”利率较之前可比债券下降 120 个基点 [47][48] 投资建议与板块格局 - 多元化商业运营派：按美日经验，多元化经营企业穿越周期能力更强，国内存活下来的商业运营派龙头为华润置地、华润万象生活，建议关注华润置地 [4][51] - 轻资产运营派： - 中介派：业绩取决于市场年成，建议关注贝壳-W，A股映射为我爱我家 [4][52] - 物业派：短期面临增速降档等压力，类似分红股，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][52] - 开发为主派：需选择融资顺畅成本低、布局侧重重点城市主城区、历史包袱轻的开发商 [4][52] - 推荐H股：华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等 [4][52] - 推荐A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等 [4][52] - 其他类型：类地方城投、地产转型股 [4][53]