行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐（维持）”的投资评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为：当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，在此背景下，寻找alpha（超额收益）尤为重要 [5][39] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中的区域深耕型公司；2）稳定红利资产中的头部购物中心；3）中介龙头 [5][39] 板块行情 - 第30周（7月20日-7月24日），申万房地产指数下跌3.3%，在31个一级行业中排名第27位 [5][8] - 板块近期表现疲弱：过去1个月绝对表现-9.2%，相对沪深300指数表现-3.2%；过去6个月绝对表现-26.0%，相对表现-24.9%；过去12个月绝对表现-19.7%，相对表现-31.8% [3] - A股板块内，深物业A周涨幅达24.6%，为涨幅第一；万通发展周跌幅达22.9%，为跌幅第一 [7][11] - 港股板块内，中梁控股周涨幅达23.1%，为涨幅第一；四海国际周跌幅达20.3%，为跌幅第一 [7][12] 政策要闻 - 珠海：优化住房公积金提取政策，自2026年8月21日起，新增城市更新改造和自住住房装修两项提取条件 [5][18] - 广州：发布住房发展“十五五”规划征求意见稿，提出多措并举释放住房消费潜力，稳步有序推进现房销售制，综合施策消化存量商品房库存，并探索建立城市更新一体推进机制 [5][18][20] - 青岛：发布支持康养地产高质量发展11条措施，从规划配套、开发成本、融资渠道、项目品质四大维度提供支持，旨在打造“中国康湾”宜居健康新城 [5][20] - 大连：对2026年7月24日至2027年12月31日期间审批通过的二套房住房公积金贷款借款人给予为期3年、补贴金额为贷款利息15%的阶段性贴息 [21] 公司动态（土地市场） - 绿城中国：以总价1.66亿元、楼面价11033元/平方米、溢价率5.06%竞得绍兴上虞区一宗地块 [5][24] - 招商蛇口：以7.2亿元底价竞得北京大兴一宗居住用地，楼面价约2万元/平方米；另以15.05亿元、溢价率18.88%竞得深圳光明区一宗居住用地 [5][24] - 华润置地：以总价8.32亿元竞得大连两宗地块，溢价率分别为30.29%和31.14% [5][24] - 保利发展：以总价6.1亿元、溢价率17.3%竞得广州荔湾区一宗地块，楼面价约24638元/平方米 [24] 销售端数据 - 新房市场（20城）：第30周成交面积158万平方米，日均成交22.5万平方米，环比增加9%，同比持平；年初至今累计成交5501万平方米，累计同比减少7% [5][26] - 一线城市（4城）第30周成交57.7万平方米，同比增加15%，年初至今累计同比增加1% [28] - 二线城市（5城）第30周成交65.4万平方米，同比减少3%，年初至今累计同比减少10% [28] - 三四线城市（11城）第30周成交34.6万平方米，同比减少14%，年初至今累计同比减少13% [28] - 二手房市场（11城）：第30周成交面积221万平方米，日均成交31.6万平方米，环比增加6%，同比增加12%；年初至今累计成交6303万平方米，累计同比增加5% [5][31][32] - 一线城市（3城）第30周成交87.9万平方米，同比增加10%，年初至今累计同比增加7% [34] - 二线城市（5城）第30周成交102.8万平方米，同比增加14%，年初至今累计同比持平 [34] - 三四线城市（3城）第30周成交30.6万平方米，同比增加14%，年初至今累计同比增加12% [34] 融资端 - 第30周发债企业大部分为地方国企 [6][35] - 招商蛇口和临港集团发行规模最大，均为20亿元中期票据 [35] - 青岛新泊控股集团发行的公司债利率最高，为2.81%；雄安集团发行的短期融资券利率最低，为1.39% [35] 投资建议 - 方向一：开发类房企。建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][39] - 方向二：稳定红利资产（头部购物中心）。推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [5][39] - 方向三：中介龙头。建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [5][39]