行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三个问题，预计2026年房地产销售量价仍面临一定下行压力，寻找alpha（超额收益）至关重要 [39] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [39] 板块行情 - 第30周（7月20日-7月24日）申万房地产指数下跌3.3%，在31个一级行业中排名第27位 [5][8] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-9.2%、-26.0%、-19.7% [3] - 本周A股板块内涨幅第一为深物业A，涨幅达24.6%；港股板块内涨幅第一为中梁控股，上涨23.1% [11][12] 政策要闻 - 珠海：优化住房公积金提取政策，新增城市更新改造和自住住房装修两项提取条件，自2026年8月21日起施行 [18][22] - 广州：发布住房发展“十五五”规划征求意见稿，提出稳步有序推进现房销售制、综合施策消化存量商品房库存、加大金融协调联动推进融资方式改革、探索建立城市更新一体推进机制等多项措施 [5][18] - 青岛：发布支持康养地产高质量发展11条政策措施，围绕规划配套、开发成本、融资渠道、项目品质四大维度提供支持，旨在打造“中国康湾” [5][20] - 大连：对2026年7月24日至2027年12月31日期间审批通过的二套房公积金贷款借款人给予为期3年、金额为利息15%的阶段性贴息 [21][22] 公司动态（土地获取） - 绿城中国：以总价1.66亿元、楼面价11033元/平方米、溢价率5.06%竞得绍兴上虞区一地块 [5][24] - 招商蛇口：以7.2亿元底价竞得北京大兴一居住用地；另以15.05亿元、溢价率18.88%竞得深圳光明区一居住用地 [5][24] - 华润置地：以合计8.32亿元竞得大连两宗住宅用地，溢价率分别为30.29%和31.14% [5][24] - 保利发展：以总价6.1亿元、楼面价约24638元/平方米、溢价率17.3%竞得广州荔湾区一地块 [24] 销售端数据 - 新房市场（20城）：第30周成交面积158万平方米，日均成交22.5万平方米，环比增加9%，同比持平；年初至今累计成交5501万平方米，同比减少7% [5][26] - 新房分城市：第30周一线城市成交57.7万平方米，同比增加15%；二线城市成交65.4万平方米，同比减少3%；三四线城市成交34.6万平方米，同比减少14% [28] - 二手房市场（11城）：第30周成交面积221万平方米，日均成交31.6万平方米，环比增加6%，同比增加12%；年初至今累计成交6303万平方米，同比增加5% [5][31][32] - 二手房分城市：第30周一线城市成交87.9万平方米，同比增加10%；二线城市成交102.8万平方米，同比增加14%；三四线城市成交30.6万平方米，同比增加14% [34] 融资端 - 第30周发债企业大部分为地方国企 [35] - 招商蛇口和临港集团发行规模最大，均发行20亿元中期票据 [35] - 青岛新泊控股集团发行的公司债利率最高，为2.81%；雄安集团发行的短期融资券利率最低，为1.39% [35] 投资建议（具体方向与标的） - 开发类房企（区域深耕型）：高拿地精准度是保障资产收益率的关键，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [39] - 稳定红利资产（头部购物中心）：α属性强，租金稳定，推荐太古地产，建议关注希慎兴业 [39] - 中介龙头：通过强管控和高效系统保持高市占率，建议关注贝壳-W [39]