报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 随着二季报业绩集中披露收官，前期基本面利空逐步消化；本周中证 REITs 指数涨 0.4%，保障房、产业园、仓储物流涨幅领先；从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证 REITs>中证全债>沪深 300；截至 2026 年 7 月 31 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 92BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 362BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 本周中证 REITs 指数涨 0.4%，年初至今涨跌幅为 -8.4%；截至 2026 年 7 月 31 日，中证 REITs 指数收盘价为 713.57 点，表现弱于中证全债指数、沪深 300 指数和中证转债；年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债>中证转债>沪深 300>中证 REITs [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 -17.9%，波动率为 8.6%，回报率低于中证转债指数、沪深 300 指数和中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值在 7 月 31 日为 2305 亿元，较上周增加 16 亿元；全周日均换手率为 0.34%，较前一周减少 0.04% [2][8] - 产权类 REITs 表现优于经营权类 REITs，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 0.7%、0.4%；除保障房、产业园等类型 REITs 收涨外，其他类型 REITs 均收跌 [3][16] - 周度涨幅排名前三的 REITs 分别为中金重庆两江 REIT（+8.67%）、中航北京昌保租赁住房 REIT（+5.35%）、红土创新盐田港 REIT（+4.86%） [3][20] - 数据中心 REITs 区间日换手率最高，为 0.9%；交通 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 19.8% [3][22] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 分别为中航中核汇能新能源 REIT（2038 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT（739 万元）、华夏安博仓储 REIT（403 万元） [3][24] 一级市场发行 - 2026 年 1 月 1 日至 7 月 31 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品有 12 只，已反馈的产品 15 只，已受理的产品 3 只 [26] - 7 月 28 日，中航中核汇能新能源 REIT 在上海证券交易所正式挂牌上市，基金份额 2 亿份，发售价格 6.619 元/份，募集资金总额 13.238 亿元，底层资产为新疆北塔山风电项目和广西富川协合风电项目，总装机容量 196 兆瓦，2025 年两个项目公司营业收入合计为 15,128.10 万元 [4][36] - 7 月 29 日，华安中电浦软商业不动产 REIT 申报至上交所，原始权益人为上海浦东软件园股份有限公司，底层资产为上海张江科学城核心区域的浦东软件园成熟科创产业园区物业 [4][36] 估值跟踪 - REITs 既有债性又有股性，从债性角度关注年化现金分派率，截至 7 月 31 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 7.4%；从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况 [28] - 不同项目类型 REITs 的年化派息率、相对净值折溢价率、P/FFO、IRR 存在差异 [29] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 2026 年 7 月 31 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 92BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 362BP [30]