报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [1] 报告的核心观点 - 7月30日中共中央政治局会议强调“稳定房地产市场”，虽无增量内容，但财政货币政策延续更加积极和适度宽松基调，下半年宏观政策有望加力，为房地产市场提供有利宏观环境 [1] - 8月楼市将延续传统淡季，预计成交动能会延续减弱状态，9月开始需关注“金九银十”传统销售旺季是否出现量价基本面好转，预计四季度开始销售有所回升 [5] - 部分房企已出现结构性改善，包括销售布局转换及拿地方面突出表现，四季度出现板块行情概率较大，核心驱动因素包括“金九银十”成交量季节性回升、公积金制度改革及相关政策落地、被忽略但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位 [5] - 多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观 [5] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 重点城市新房成交情况跟踪 - 第31周47城新房成交面积270.7万平方米，环比上升28.9%，环比涨幅扩大19.7个百分点；同比下降2.6%，同比降幅收窄11.8个百分点 [5][16] - 47城新房成交套数2.3万套，环比上升22.3%，环比增速提升14.0个百分点；同比下降8.2%，同比降幅收窄6.0个百分点 [16] - 一线城市新房成交面积49.6万平方米，环比上升13.3%，同比下降6.6%，同比增速较上周下降22.5个百分点 [5][16] - 二线城市新房成交面积122.9万平方米，环比上升23.6%，同比上升14.4%，同比涨幅扩大12.0个百分点 [5][16] - 三四线城市新房成交面积98.2万平方米，环比上升47.1%，同比下降16.4%，同比降幅收窄23.2个百分点 [5][16] 重点城市新房库存情况跟踪 - 截至第31周末，13城新房库存面积7200.3万平方米，环比下降0.4%，同比下降10.1% [5][40] - 13城新房库存套数73.5万套，环比下降0.4%，同比下降11.3% [28] - 13城新房库存面积去化周期15.8个月，环比下降0.7个月，同比下降3.0个月 [5][40] - 一线城市新房库存面积去化周期12.9个月，环比下降0.4个月，同比下降2.8个月 [5][40] - 二线城市新房库存面积去化周期13.9个月，环比下降1.1个月，同比下降1.4个月 [5][40] - 三四线城市新房库存面积去化周期63.7个月，环比下降5.2个月，同比下降3.0个月 [5][40] 重点城市二手房成交情况跟踪 - 第31周23城二手房成交面积220.8万平方米，环比下降5.5%，环比增速较上周下降9.5个百分点；同比上升7.5%，同比涨幅较上周收窄0.8个百分点 [5][55] - 23城二手房成交套数2.5万套，环比下降4.7%，同比上升8.2% [55] - 一线城市二手房成交面积83.8万平方米，环比上升1.4%，同比上升10.3%，同比涨幅较上周扩大1.1个百分点 [5][55] - 二线城市二手房成交面积89.8万平方米，环比下降12.5%，同比下降0.4%，同比增速较上周下降5.2个百分点 [5][55] - 三四线城市二手房成交面积47.3万平方米，环比下降2.6%，同比上升20.1%，同比涨幅较上周扩大5.6个百分点 [5][55] 百城土地市场跟踪 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - 第30周百城全类型成交土地规划建筑面积1041.9万平方米，环比下降8.7%，同比下降8.1% [5][67] - 成交土地总价239.3亿元，环比上升27.2%，同比下降56.8% [5][67] - 楼面均价2296.4元/平，环比上升39.4%，同比下降53.0% [5][67] - 土地溢价率6.1%，环比上升2.1个百分点，同比下降0.1个百分点 [5][67] - 一线城市成交土地规划建筑面积68.6万平方米，环比下降74.1%，同比上升22.8% [71] - 二线城市成交土地规划建筑面积438.6万平方米，环比上升0.3%，同比上升4.1% [71] - 三线城市成交土地规划建筑面积534.7万平方米，环比上升21.5%，同比下降18.6% [71] 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - 百城成交住宅土地规划建筑面积202.1万平方米，环比上升26.5%，同比下降45.0% [87] - 成交住宅土地总价151.9亿元，环比上升35.0%，同比下降64.2% [87] - 成交住宅土地楼面均价7514.5元/平方米，环比上升6.7%，同比下降35.0% [87] - 百城成交住宅类用地溢价率9.4%，环比上升3.4个百分点，同比上升3.4个百分点 [87] 本周行业政策梳理 - 住建部印发通知，提出防范化解工程款拖欠风险，全面推行工程款支付担保，鼓励优先采用保证保险或银行保函，推动实现“见索即付”，严格落实过程结算制度 [103] - 住建部在上海市召开座谈会，研究高质量推进城市更新工作 [103] - 住建部部长倪虹会见欧盟委员会能源与住房委员，就建立住房与建筑节能领域长效合作机制达成共识 [104] - 住建部城市建设司召开视频会议，通报超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新与加装电梯进展 [104] - 财政部、税务总局联合发布公告，自2026年9月1日至2027年8月31日，对能源资源行业企业符合条件的土地按应纳税额减半征收城镇土地使用税 [104] - 北京最新国土空间规划草案公示，要求建设“好房子”与完整社区 [105] - 大连首推二套房公积金贷款贴息，补贴15%利息期限3年 [105] - 广州上半年城市更新固定资产投资完成1209亿元，同比增长33%；一手商品房网签面积507.86万平方米，同比增长10% [105] - 深圳截至6月末，辖内银行累计审批“白名单”项目443个、发放贷款4365.24亿元 [106] - 香港6月全港私人住宅楼价指数升至323.2，环比升0.31%，同比升12.73%；租金指数升至205.8，再创新高 [107] - 北京3宗宅地出让均溢价超10%成交，现场竞价均超百轮，总成交金额约72.78亿元 [107] - 长春自8月1日起施行公积金贷款展期业务 [108] - 无锡挂牌出让4宗住宅用地，总出让面积约17万㎡，起拍总价约30.74亿元 [108] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为5.0%，较上周上升8.3个百分点 [5][111] - 房地产行业相对收益（相对沪深300）为6.3%，较上周上升12.3个百分点 [5][111] - 房地产板块PE为10.42X，较上周下降0.56X [5][111] - A股涨跌幅靠前的三家公司依次为万科A（8.8%）、滨江集团（7.9%）、金地集团（7.4%） [117] - 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金贸（4.5%）、龙湖集团（4.4%）、建发国际集团（4.0%） [117] 本周重点公司公告 - 陆家嘴2026年半年度营业收入80.98亿元，同比增长22.75%；归母净利润11.08亿元，同比增长35.91% [127] - 珠江股份截至2026年第二季度末，在管住宅、公建及体育场馆项目数量共计441个，签约建筑面积共计约5041.13万平方米 [126] - 金融街完成金融街商业地产第4期（金融大厦）资产支持专项计划发行，实际收到认购资金570,000,000.00元 [129] - 百联股份首次实施A股股份回购，回购股份数1,248,500股，成交总金额9,998,336.00元 [123] - 中天服务拟使用自有资金回购公司股份用于员工持股计划或股权激励，回购资金总额不低于1000万元，不超过1500万元 [124] - 我爱我家控股股东西藏太和先机投资管理有限公司质押30000000股股份，占公司总股本1.27% [125] - 浦东金桥股东上海金桥（集团）有限公司拟将其持有的56,008,403股A股股份无偿划转至浦东新区国资委 [125] 本周房企债券发行情况 - 第31周房地产行业国内债券总发行量63.4亿元，环比下降63.1%，同比下降48.5% [5][133] - 总偿还量96.9亿元，环比下降12.1%，同比上升95.7% [5][133] - 净融资额为-33.5亿元 [5][133] - 本周债券发行量最大的房企为广州城建（20.0亿元）、宝应城投（8.10亿元）、江岸国资（8.00亿元） [133] - 本周债券偿还量最大的房企为安居集团（22.4亿元）、首开集团（15.0亿元）、保利置业集团（10.0亿元） [133] 投资建议 - 建议关注开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国 [5] - 建议关注宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对弹性变化的公司：新城控股、我爱我家 [5] - 建议关注以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产 [5]