报告的核心观点 - 春节假期供需偏弱,2月新房成交面积处于低位。30个大中城市2月商品房成交面积同比下降65%,环比下降51%。[8][9] - 需求端政策继续加码,北京通州和深圳放松限购。[9] - TOP100房企2月销售金额同环比大幅下降,集中度同比提升。[11] 报告内容总结 供需情况 - 春节假期供需偏弱,2月新房成交面积处于低位。30个大中城市2月商品房成交面积同比下降65%,环比下降51%。一线、二线和三线城市同比分别下降66.6%、63.5%和65.6%,环比分别下降62%、48%和44%。[8][9] - 相较于2020-2023年,今年春节成交面积处于较低水平。44个重点城市春节周成交量仅23.38万平米,同比下降40%,环比下降87%。[9] - 供应端方面,50个重点城市春节两周新增供应396.44万平米,同比下降11%,较2022年同期下降53%。房企推盘积极性不高导致供应减少,进而拖累成交。[9] - 二手房方面,14个城市2月二手房成交面积同比下降51%,环比下降51.1%。[9] 政策变化 - 需求端政策继续加码,北京通州和深圳放松限购。[9] - 2月6日,北京通州取消了在通州落户或社保满3年的要求,四类家庭可在通州购房。[9] - 2月7日,深圳放松限购政策,本地户籍家庭限购2套,单身人士限购1套,取消了此前的落户和社保年限要求。对外地户籍而言,提供3年个税或社保证明可购买1套。[9] 房企销售情况 - TOP100房企2月销售金额同比下降65%,环比下降29.3%;销售面积同比下降63%,环比下降23.4%。[11] - 1-2月TOP100房企销售金额同比下降51.6%,TOP10和TOP30房企销售额同比分别下降47.7%和50.1%。[11] - 1-2月TOP10、TOP30和TOP50房企销售金额占比分别为44.5%、72.1%和85.3%,较2023年同期分别提升3个百分点、2个百分点和2个百分点。[11] - 1-2月销售金额TOP5房企分别为保利、万科、绿城、招商蛇口和华润置地,累计同比分别下降43.8%、43.1%、20.5%、45.1%和48.5%。[11][12] 投资建议 - 预计需求端政策还将持续加码,叠加房贷利率下调,市场信心将逐步修复,带动板块估值回升。[13] - 建议关注拿地能力强、土储布局优异及业务多元化的头部优质房企,维持行业"增持"评级。[13] 风险提示 - 居民收入和信心恢复较慢,需求端支持政策落地节奏和力度不及预期,导致销售复苏放缓。[14] - 融资端政策执行不及预期导致房企资金面压力继续加大。[14]