报告公司投资评级 - 给予公司“增持”评级 [2][5] 报告的核心观点 - 公司保持项目如期交付，短债占比可控，销售规模下降和拿地节奏放缓符合预期，战略重心放在管控财务风险和培育多元化业务，经营性业务盈利贡献持续增强。受行业销售规模下行和毛利率下滑影响，预计公司2023 - 2025年营业收入和核心净利润有相应变化，虽行业估值中枢下行、需求未明显复苏，但公司积极调整业务布局，改善土储结构，当前股价对应2023/2024年PE为4.3/4.5倍，在30%派息率下，2023E股息收益率为6.9% [5] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2024年3月1日，收盘价9.77港元，总股本67.67亿股，总市值661.16亿港元，总资产7745.86亿元，净资产1467.65亿元，每股净资产23.14元 [3] 销售情况 - 2023年全年合约销售金额1735亿元，同比下降14%，低于百强降幅；销售面积1080万平米，同比下降17%；销售均价同比小幅上升。2024年1月，销售金额70亿元，同比下降35%；销售面积53万平米，同比下降20% [5] 拿地情况 - 2023年新增31幅土地储备，总新增GFA为345万平米，权益GFA为252万平米，权益比例73%，总土地款361亿元，占销售金额比例21%，平均楼面地价10290元/平米，同比下降2%，西部和长三角拿地较多，占比超60%，均分布在一二线城市。2024年以来，在西安获取一幅土地，规划GFA为5.8万平米，成交价格5.5亿元，楼面价格9434元/平米，底价获取 [5] 经营性业务情况 - 2023年税后经营性收入249亿元，同比增长6%，其中运营、服务收入分别为129、119亿元，同比增长9%和2%。2024年1月，税后经营性收入21亿元，同比增长8%，其中运营、服务收入分别为12、10亿元，同比增长12%、3% [5] 项目交付情况 - 2023年在全国160 + 项目交付房源约14万套，其中20%项目提前交付 [5] 财务风险情况 - 截至2023H1净负债率为57%，最近一笔境外债到期从27年开始，短债占比保持较低水平 [5] 主要财务指标 |指标|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(亿元)|2506|1792|1497|1327| |增长率(%)|12.2|-28.5|-16.5|-11.4| |核心净利润(亿元)|225|117|113|114| |增长率(%)|0.4|-48.1|-3.3|0.9| |毛利率(%)|21.2|16.7|18.7|20.5| |核心净利率(%)|9.0|6.5|7.6|8.6| |净资产收益率(%)|16.9|8.0|7.3|7.0| |每股核心收益(元)|3.78|1.96|1.90|1.91| |每股派息(分)|113|59|57|57| [1]