张波从平台视角提出，合规与效率是行业重构的基石。随着《住房租赁条例》实施，企业需通过技术手 段落实房源实勘、信息真实性等要求。"法规落地后，淘汰的是不规范的企业，留下的是真正关注用户 需求的企业，" 张波说，"条例倒逼企业合规升级，房源真实性管理、资金安全监管未来行业将更趋规 范，政策支持也会逐步完善。" 在资产价值层面，戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡指出，公募REITs的推出改变了估值逻辑， 现金流稳定性成为核心指标。"土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈，"他分析道，"未来需 通过运营效率提升与服务增值，增强资产退出时的市场认可度。" 新京报贝壳财经讯 （记者段文平）随着《住房租赁条例》施行已经一个多月，政策红利逐步释放，市 场秩序进一步规范，租赁行业迎来新一轮发展契机。 "更快、更敏感地关注用户需求的变化，尤其是在租赁方面的变化，才能在未来的房地产租赁市场重构 中占领更多先机。" 58安居客研究院院长张波在10月22日举办的"重构居住关系-新租住时代"城市共生计 划主题沙龙上分享时强调。 华润有巢副总经理孙雪鹏指出，租客需求的变化体现在两方面：一是服务升级，二是产品结构调 整。"存量项目改造 ...

首创城发集团品牌营销部总经理高广汉则强调了客群细分与社会价值并重的运营理念。"城市青年需要 交通便利与社群互动，城市建设者则需要低成本与基础服务保障，"他举例道，"外卖小哥的电动车充电 需求、早餐供应等细节，恰恰体现了服务的温度。"在高广汉看来，新租住时代的企业需平衡经济账与 社会价值账，从"房东"转变为"微型城市运营者"。 新华财经北京10月24日电（记者高婷）22日，由中国房地产报社主办、中国城市与区域治理研究院与58 安居客研究院提供学术支持的"重构居住关系-新租住时代"城市共生计划主题沙龙在北京举行。本次沙 龙聚焦新租住时代的行业趋势与市场机遇，汇聚了行业专家、企业代表、学者与媒体代表，共同探讨住 房租赁市场的变革与未来。 《住房租赁条例》正式施行已经一月有余，政策红利逐步释放，市场秩序进一步规范，租赁行业迎来新 一轮发展契机。 "更快、更敏感地关注用户需求的变化，尤其是在租赁方面的变化，才能在未来的房地产租赁市场重构 中占领更多先机。"58安居客研究院院长张波在分享中强调。 在圆桌研讨环节，与会嘉宾从差异化运营、商业模式进化、资产价值提升等角度展开了深度讨论。华润 有巢副总经理孙雪鹏指出，租客需求的 ...

政策与市场变革 - 《住房租赁条例》正式施行“满月”，政策红利释放，市场秩序规范，租赁行业迎来新一轮发展契机 [3] - 保障性租赁住房在“质”与“量”上提供更大发展空间，更多参与主体获得金融支持，房源供给增加，品质要求提升，客户覆盖面扩大 [6] - 《住房租赁条例》实施为市场化租赁领域带来系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变 [6] - 2020年第七次人口普查全国流动人口3.76亿，比2019年官方数据多出1.4亿人，这一群体成为租赁市场的“隐形需求” [6] - 保障性租赁住房已建设2400万套，但实际入住仅700万户；品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85% [6] - 2023年以来租房需求占比上升，买房需求占比下降，租金水平梯度下降，二线城市需求企稳，租售比突破国债收益率 [6] - 2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城 [6] 用户需求与行业重构 - 家庭小型化趋势使得对居住空间的要求降低，全国尚有数千万户家庭面临住房面积不足、设施老旧等问题 [6] - 租客需求变化体现在服务升级和产品结构调整，新增项目需更注重品质与空间设计 [10] - 长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务的载体，从维修服务到社群活动都是未来竞争的关键 [10] - 城市青年需要交通便利与社群互动，城市建设者则需要低成本与基础服务保障，服务细节体现温度 [10] - 产业工人、服务人员等群体若转化为专业技术人员，将释放巨大租赁需求 [6] 企业运营与资产价值 - 企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等合规要求，法规落地淘汰不规范企业，倒逼企业合规升级 [7] - 通过精细化产品设计与组合式资产运营，为用户提供更全面的生活解决方案 [10] - 新租住时代的企业需平衡经济账与社会价值账，从“房东”转变为“微型城市运营者” [10] - 公募REITs的推出改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标，土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈 [11] - 企业通过数字化管理、政策支持与资方合作降低运营与建安成本，并通过节能技术应用与服务增值对冲利润压力 [11] - 未来需通过运营效率提升与服务增值，增强资产退出时的市场认可度 [11] 行业核心趋势 - 新租住时代的核心关键词是“运营效率”、“用户需求”与“生态共建” [13] - 租赁行业正迎来结构性发展机遇，推动行业从“规模扩张”向“品质运营”跃迁 [6] - 租赁不再是过渡选择，而是生活方式的重要组成 [13]

好的，这是对您提供的房地产行业月报的研读总结。 报告行业投资评级 - 行业投资评级：强于大市 [1] 报告核心观点 - 2025年9月，受传统销售旺季、低基数效应及一线城市新政带动，楼市成交面积同环比增速均由负转正，出现短期改善 [1][4][12] - 土地市场整体热度回落，但呈现“提质缩量”特征，一线城市溢价率仍保持相对高位 [4][55][57] - 百强房企9月权益销售额同比增速转正，拿地金额与强度同环比大幅提升，行业融资规模同环比增长 [4][79][87][93] - 尽管9月数据改善，但由于去年四季度起基数较高，后续市场仍面临压力，建议关注政策博弈行情和具备α属性的房企 [4] 按报告章节总结 新房成交 - 9月40城新房成交面积935.4万平米，环比上升9.0%，同比上升0.7%，同环比均由负转正；1-9月累计成交面积8878.7万平米，同比下降4.4% [4][12] - 分城市能级看：一线城市成交面积240.4万平米，环比上升22.7%，同比上升9.9%；二线城市成交面积480.8万平米，环比上升9.2%，同比上升0.8%；三四线城市成交面积214.2万平米，环比下降3.4%，同比下降11.6% [4][13] 二手房成交 - 9月18城二手房成交面积758.6万平米，环比上升6.0%，同比上升9.4%；1-9月累计成交面积7228.9万平米，同比上升7.7% [4][20] - 分城市能级看：一、二线城市同比增速均由负转正，分别为27.2%和4.1%；三四线城市同比由正转负，下降14.9% [4][21] 新房库存与去化 - 截至9月末，12城新房库存面积1.14亿平米，环比上升2.0%，同比下降12.7%；整体去化周期为18.9个月，环比上升1.7个月 [4][28] - 9月30城平均开盘去化率为39%，环比下降3个百分点，但仍处于年内高位；一、二、三四线城市去化率分别为37%、45%、18% [4][37] 土地市场 - 9月全国土地成交规划建筑面积2.05亿平米，环比上升19.5%，同比下降9.1%；平均溢价率3.3%，环比下降0.8个百分点 [4][42][55] - 1-9月全国土地成交呈现“提质缩量”：成交规划总建面同比下降6.6%，但楼面均价同比上升6.2%，平均溢价率6.8%，同比上升3.1个百分点 [4][57] 房企表现 - **销售**：百强房企9月权益口径销售额1935亿元，同比增长0.3%，增速由负转正；1-9月全口径销售额2.49万亿元，同比下降12.8% [4][79] - **拿地**：百强房企9月全口径拿地金额2610亿元，同比增长184.2%，环比增长263.1%；拿地强度98%，同比提升64个百分点；1-9月累计拿地金额9600亿元，同比增长53.3% [4][87][91] - **融资**：9月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计561亿元，同比增长31%，环比增长1%；平均发行利率2.68%，同比下降0.38个百分点 [4][93] 政策动态 - 中央层面：自然资源部鼓励以市场化方式盘活存量闲置土地 [4] - 地方层面：一线城市持续优化政策，如深圳收窄限购范围、上海优化房产税政策及“好房子”标准、广州优化公积金政策等 [4] 板块收益 - 9月房地产板块绝对收益为8.2%，相对沪深300收益为5.0%，主要受销售基本面改善推动 [4] 投资建议 - 报告建议关注四条主线：1）基本面稳定、重仓高能级城市的房企；2）“小而美”型房企；3）经营有变化的房企；4）受益于二手房市场修复的经纪公司 [4]

近日，有消息称，原龙湖集团高级副总裁、商业地产部总经理李楠已正式加盟中国国贸，担任常务董事兼总经理。实际上从今年年中开始，李楠便陆续进 入到国贸各个平台的高级管理人员名单当中。 在男性主导的商业地产行业中，李楠是为数不多的女将。她的职业生涯起步于百腾置地、武汉百胜餐饮有限公司、武汉新民众乐园有限公司等企业。 离开龙湖两年后，李楠接下了国贸抛出的橄榄枝。 2000年，新加坡百腾置地和发展置地合并成立凯德置地，次年，凯德商用在上海成立凯德商用房产管理咨询有限公司，正式宣布进军中国市场，这一年， 李楠加入凯德。 在凯德的15年间，李楠担任过华中区域总经理，这是当时凯德集团为数不多的中国籍高管，也是唯一一位女性高管，其负责华中区域期间，凯德旗下商业 项目相继在河南多城以及武汉等落地。其中，凯德广场·武胜作为武汉当时首家外资独资购物中心，开业之初更是成为现象级商业引爆区域。 2015年，时任龙湖集团CEO的邵明晓将李楠请到了龙湖，彼时龙湖虽涉足商业15年，但真正发力并不久。2011年，龙湖明确"持商业"战略,即将每年销售 回款的10%用于持有性物业。两年后，龙湖天街进军成都，标志其全国化运营迈出第一步，而后天街北上，在 ...

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

评级确认与核心观点 - 国际评级机构穆迪确认龙湖集团企业家族评级为Ba3，维持不变 [1] - 评级反映公司稳定的经营性收入、高能级城市品牌口碑、优质土地储备、严格财务管理及良好流动性，平衡了地产开发业务波动的影响 [1] - 穆迪将评级方法论从住宅建筑与房地产开发调整为REITs及其他商业地产，以认可公司业务模式转型及安全财务盘面 [1] 流动性与财务状况 - 穆迪认为龙湖集团流动性状况维持良好，预计非受限在手现金加经营性现金流足以支付未来12-18个月的未付土地款、股息和到期债务 [1] - 预计公司信用指标将在未来12-24个月内恢复，得益于高利润率的经营性收入增长及持续的债务削减 [1] 经营性业务表现 - 2025年上半年，龙湖集团运营及服务业务收入合计为132.7亿元人民币，占总营业收入的22.6% [1] - 其中运营业务收入为70.1亿元，服务业务收入为62.6亿元 [1] - 过去三年，公司经营性业务保持高毛利率，并自2024年以来成为主要利润贡献来源 [1] 未来增长预期 - 穆迪预计龙湖运营业务的租金收入将以每年约5%-7%的速度增长，在未来1-2年内达到150-160亿元人民币，得益于现有商场升级改造及新商场增量贡献 [2] - 服务收入预计将以约5%的年化增长率稳步增长，原因在于管理面积扩大及服务拓宽优化 [2] - 穆迪对龙湖集团经营性业务的增长趋势保持乐观 [2] 战略定位与竞争优势 - 龙湖集团是行业内较早布局运营和服务板块的企业，相关业务在经济新旧动能转换时期为公司提供稳定现金流及收入、利润 [2] - 公司管理层强调运营和服务业务需构建所处板块的竞争优势，保持自身增长以形成能力护城河，为集团未来增长保驾护航 [2]

港股市场整体表现 - 恒生指数强势爆发，高开高走后全天高位盘整，收盘大涨2.42% [1] - 恒生科技指数涨幅居前，工商、内石油板块紧随其后 [1] - 公用事业、内银行、内房地板块表现相对弱势 [1] 恒生科技指数及成分股 - 恒生科技指数大幅高开后小幅回撤，盘中一度大涨3.9%，收盘上涨3% [3] - 网易股价大涨5.18%，阿里巴巴上涨4.86% [3] - 京东健康、中芯国际、百度集团、蔚来、腾讯控股等超过10只个股涨幅在3%上方 [3] 内石油板块及成分股 - 内石油板块高开高走，表现亮眼，收盘上涨2.54% [3] - 中国石油股价大涨5.05%，中国海油上涨2.31% [3] - 中国海油上涨1.8%，中国石化上涨1.49%，中石炼化上涨0.72% [3] 内房地及内银行板块 - 内房地与内银行板块相对弱势，探底回升后冲高回落，收盘分别上涨0.62%和1.04% [3] - 龙湖集团下跌1.63%，建发国际集团下跌1.61%，重庆农村商业银行下跌1.51% [3] - 越秀地产、贝壳、邮储银行等个股跌幅居前 [3]

政策导向与行业方向 - 住建部部长强调系统发力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，并推动老房子改造、老旧小区改造及现代化城市基础设施体系建设 [1] - 住建部等九部门要求编制智能化市政基础设施建设和改造行动计划，摸排供水、排水、供电、燃气等设施底数并汇聚数据至信息平台 [2] - 北京出台住房租赁企业税收新政，自2026年起增值税征收率由5%降至1.5%，房产税税率由12%降至4%，专业化规模化门槛下调50%至500套或1.5万㎡ [3] 地方政策与市场支持 - 成都发布公积金新政，取消“本市缴存”限制，符合条件的异地缴存人也可申请“商转公”贷款业务 [4] - 北京发布今年第八轮拟供商品住宅用地清单，涉及9宗地，土地面积约44公顷，建筑规模约103万平方米 [7] - 上海八批次土拍推出6宗地块，总出让面积19.16万㎡，总建筑面积40.87万㎡，总起价184.95亿元 [8] 土地市场交易动态 - 苏州相城两宗低密宅地以总成交金额6.61亿元底价成交，成交楼面价分别为7500元/㎡和7000元/㎡ [5] - 杭州滨江区一宗宅地经过22轮竞价以总价12.64亿元成交，溢价率19.93%，成交楼面价25317元/㎡ [6] 房企项目与销售表现 - 中建·运河玖院9月热销448套，摘得北京9月住宅销售套数、面积、金额三科销冠 [9] - 北京城建·玺院人文实景示范区开放，项目规划建面约154-280㎡低密大宅 [10] 公司治理与资本动态 - 万科董事长辛杰辞任，由深铁集团黄力平接任董事长职务 [10] - 融创中国境外债务重组计划获98.5%债权人投票赞成，对应债务金额支持率94.5% [11][12] 房企销售业绩汇总 - 华润置地前9月累计合同销售金额约1544.0亿元，同比下降10.4% [13] - 中国金茂前9月累计签约销售金额806.85亿元 [13] - 龙湖集团前9月总合同销售金额为507.5亿元 [14] - 碧桂园前9月累计权益合同销售金额约250.6亿元 [15] - 金地集团前9月累计签约金额241.8亿元，同比下降54.22% [15] - 远洋集团前9月累计协议销售额约188.3亿元 [15] - 新城发展前9月累计合同销售金额约150.5亿元 [16] - 华侨城前9月累计合同销售金额为132.5亿元，同比减少22% [16] - 旭辉控股前9月累计合同销售金额约130.6亿元 [17] - 合生创展前9月总合约销售金额约112.64亿元 [18]

公司假期营销活动 - 公司在国庆中秋假期期间于全国多个城市推出“双节狂欢购”限时福利 活动内容包括一口价房源秒杀 车位团购五折起和甄选双节购房好礼等 [2] - 重庆 北京 苏州 上海等多个城市的项目在假期期间表现亮眼 [2] 重庆两江御湖境项目表现 - 项目坐拥双天街和双公园配置 打造了3800m²会所和空中庭院隐私露台 [2] - 项目首开实现6.2亿销售额 刷新近4年重庆楼市首开记录 成为当月重庆金额 套数 面积三冠王 [2] - 首开30日内累计销售超11亿 国庆中秋假期期间成交环比大幅提升256% [2] 北京中关村观萃项目表现 - 项目在北京首次试点首层架空 风雨连廊以及阳台设计等方面的创新实践 [2] - 项目距离海淀区通勤方便 自驾便捷 吸引大量互联网客群购买 [2] - 成交客户中超65%为年龄25-45岁之间的互联网大厂员工 企事业单位员工 高校教师等 [2] - 2025年1-9月 项目成交套数和金额位列昌平区首位 [2] 苏州东吴原著项目表现 - 项目以低密墅区为特色 容积率仅1.3 涵盖联排 叠加 洋房等多种产品 [3] - 周边交通 商业 政务等资源丰富 是苏州2025年首个线下摇号开盘项目 [3] - 项目于9月下旬首开销售8亿 国庆中秋假期期间销售2亿 到访超1600组 [3] 上海奉贤御湖境项目表现 - 项目对标顶奢酒店 打造奉贤首座“中央车站” 将社区地库与地下会所接待序厅无缝衔接 [3] - 配备500m²海派泳池会馆 涵盖健身 瑜伽 社交 阅读等八大功能空间 [3] - 项目首开当天销售10亿 国庆中秋假期期间销售1.3亿 来访超800组 [3]