2025年沈阳房地产市场整体表现 - 政府精准施策，有效提振购房者信心，并通过组织多场购房活动持续释放市场潜力，促进商品房成交 [1] - 土地市场再现溢价抢地现象，众多高品质项目扎堆入市，“首开”大捷成为常态 [1] - 市场结构发生转变，改善型需求取代刚需成为市场“压舱石”，改善型产品成为主角 [7] 2025年沈阳房企销售排名 - 根据销售套数、面积和金额综合排名，2025年表现抢眼的房企前十位依次为：奥（2490套，34.47万m²，56.51亿元）、依润量瓶（1351套，19.30万m²，36.56亿元）、刀不断（1300套，16.17万m²，21.31亿元）、用科（1029套，11.48万m²，12.96亿元）、中德开（988套，10.41万m²，11.94亿元）、华发（758套，9.44万m²，13.07亿元）、保利发展（796套，9.43万m²，10.54亿元）、美的好（620套，7.01万m²，6.88亿元）、星河湾（265套，6.63万m²，8.21亿元）、招商蛇口（549套，6.61万m²，7.88亿元）[2] - 从商品住宅备案情况看，中海、华润置地、龙湖位列全市备案面积前三甲，其中中海稳坐全市备案面积、金额、套数“三冠王”宝座 [4] 2025年沈阳商品住宅单盘销售表现 - 全市单盘备案面积前三甲为：华润置地中寰悦府（皇姑区，656套，9.83万m²，21.78亿元）、中海·天钻（浑南区，523套，6.98万m²，9.56亿元）、沈阳星河湾（浑南区，265套，6.63万m²，8.21亿元）[5][7] - 单盘销售榜单前二十名中，中海旗下项目占据五席，包括中海领馆壹号、中海盛京玖章、中海源境云起、中海汇德理，显示出强大的产品力和市场号召力 [5] - 华润置地、龙湖、金地、万科、保利等全国性品牌房企旗下项目亦有多盘上榜 [5] 区域市场深度分析 - **大东区**：单盘备案面积前三为中海汇德理（335套，4.20万m²，4.98亿元）、招商璀璨映澜（313套，3.10万m²，3.65亿元）、龙湖·樘前（239套，2.59万m²，2.48亿元）[8][10]；望花板块多个新盘扎堆入市，楼市迎来“第二春” [10] - **和平区**：单盘备案面积前三为中海领馆壹号（359套，6.44万m²，11.96亿元）、悦景新世界（355套，5.03万m²，9.60亿元）、润启和平里（316套，4.10万m²，7.24亿元）[11][13]；和平湾板块表现抢眼，多盘上榜 [13]；板块将新增悦融路东02地块TOD项目 [13] - **皇姑区**：单盘备案面积前三为华润置地中寰悦府（656套，9.83万m²，21.78亿元）、中海源境云起（404套，5.61万m²，11.27亿元）、金地金城阙云台（341套，4.06万m²，7.18亿元）[14][16]；区域多个新盘入市即热销，土地市场实现开门红，北陵农场三期地块已成功出让 [16]；2026年将迎来中海·瑞文熙和入市 [16] - **浑南区**：单盘备案面积前三为中海·天钻（523套，6.98万m²，9.56亿元）、沈阳星河湾（265套，6.63万m²，8.21亿元）、中海盛京玖章（465套，6.33万m²，11.97亿元）[17][19]；区域多个新盘拿地即入市并取得不俗成绩，未来将迎来中天·央著、新希望·缦云府等新盘 [19] - **沈北新区**：单盘备案面积前三为亚泰鲲鹏府（353套，3.27万m²，2.38亿元）、中金时代启城·樾府（313套，2.62万m²，1.98亿元）、中金壹号院（211套，2.58万m²，2.72亿元）[20][22]；蒲田路北-3、蒲田路北-9地块成交，区域将再添新盘 [22] - **沈河区**：单盘备案面积前三为沈阳金融广场·金廊公馆（180套，2.58万m²，4.82亿元）、保利·公园壹号（159套，1.82万m²，2.12亿元）、嘉里雅颂阁（96套，1.80万m²，4.69亿元）[23][25]；在售楼盘相对较少，未来将新增华强·盛京寳邸、富力·盈泽苑两大高品质项目 [25] - **铁西区**：单盘备案面积前三为润熙府（481套，5.75万m²，8.24亿元）、润悦湾（254套，2.28万m²，1.72亿元）、天易晶城·米兰颂二期（162套，1.82万m²，2.14亿元）[27][29]；区域有多个新盘入市，未来还将迎来润启·和悦里、润熙墅等新项目 [29] - **于洪区**：单盘备案面积前三为宏发浣花溪（387套，3.27万m²，2.71亿元）、学府美的城（342套，3.22万m²，1.87亿元）、保利·和光屿湖（243套，2.74万m²，3.24亿元）[30][32]；金地代建丁香湖-9地块、富禹正良四路1-1号地块等项目待入市 [32] - **苏家屯区**：单盘备案面积前三为保利·时光印象（134套，1.46万m²，0.87亿元）、艾格尔e领域（87套，0.72万m²，0.46亿元）、华润置地御华府（53套，0.60万m²，0.56亿元）[33][35] 细分产品市场表现 - **洋房产品**：备案面积前三甲均为中海旗下项目，分别为中海源境云起（皇姑区，404套，5.61万m²，11.27亿元）、中海盛京玖章（浑南区，377套，5.24万m²，10.26亿元）、中海汇德理（大东区，255套，3.32万m²，3.95亿元）[36][38] - **别墅产品**：备案面积前三甲为世茂国风盛京（浑南区，121套，2.07万m²，2.46亿元）、汇置湖畔公园（浑南区，34套，1.86万m²，3.04亿元）、越秀岄湖郡（沈北新区，58套，1.16万m²，0.84亿元）[39][41]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点，长尾城市市场拖累幅度收窄 [2][4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，推荐开发类、商住类、物业类及文旅类等细分领域龙头公司 [4] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速难有快速反转，若缺乏外部有力支撑，投资趋稳预计在2027年前后 [4][8] - 2026年行业主要压力来自投资增速，政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补 [4] 2025年行业回顾 需求情况 - 2025年行业销售下行处于预测下限，销售面积真实数据略低于预测下限，主要因对三四线城市销售情况过于乐观 [4][8] - 销售呈现“小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾”特征，一季度一线城市带动市场复苏，后续受高基数影响降幅扩大 [7][11] - 2025年全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售金额同比下降12.6% [10] - 分线城市看，各线城市销售全年降幅扩大，二线城市下行幅度最快，其销售金额占比下滑；三线城市下滑幅度较为平缓 [17][23] - 2025年商品房销售均价同比下降4.1%，住宅销售均价同比下降4.0% [22][23] 投资情况 - 2025年投资下行超出预期，房地产开发投资完成额约为8.28万亿元，同比下降17.2% [24] - 新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1%，均出现快速下行 [8] - 土地购置费累计3.08万亿元，同比下降13.9%，企业拿地持续下行，国央企是土地市场核心参与者 [26] - 房地产开发资金总额9.31万亿元，同比下滑13.4%，销售端不畅是房企资金来源紧张的主因 [34][35] 2026年行业展望 总量与结构 - 十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间 [44] - 行业分化趋势持续，一二线城市金额贡献逻辑突出，重点22城销售金额占全国比重2025年为35.6%，预计未来将升至五成以上 [50][55] - 重点城市因前期涨幅大处于高位补跌阶段，但兼具产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道；三四线城市将面临结构性调整 [54] 政策与发展模式 - 二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”等方向 [8][57] - 未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，短期松绑限制政策，长期落实以需求定供给 [57] - 供给模式转向“缩量提质，好房好价”，中心城区以质提价，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场去库存 [60][62] 市场与价格 - 土地市场呈现缩量涨价特征，2025年土地成交建面同比下降12.5%，成交金额同比下降11.4%，楼面均价上涨3.4% [64] - 截至2025年12月，35城商品住宅月度可售面积3.15亿平，库存出清周期为25.5个月，一线、二线、三四线代表城市出清周期分别为20.0、26.7、30.1个月 [66] - 2025年10月起CPI同比转正，通胀预期增强有助于修复居民持有房产信心和房价预期 [73][78] - 二手房市场正从“降价缩量”向“降价放量”过渡，未来有望进入“价稳量稳”阶段 [74] 关键政策方向 - **降息**：2026年存在降息预期，目前居民购房综合资金成本约2.6%-2.8%，降息有助于缩小与租售比差距，促进房价企稳 [79] - **收储**：2025年全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，金额约7060亿元，已发行专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43% [81] 2026年行业数据预测 销售预测 - **全国销售面积增速**：乐观1.0%、中性-3.9%、悲观-8.1% [10][103] - **全国销售均价增速**：乐观1.5%、中性-1.1%、悲观-3.5% [103] - **全国销售金额增速**：乐观2.6%、中性-4.9%、悲观-11.4% [4][103] - **一线城市**：销售面积增速乐观3%、中性0%、悲观-5%；均价增速乐观5%、中性3%、悲观0% [84][85] - **二线城市**：销售面积增速乐观-3%、中性-8%、悲观-13%；均价增速乐观2%、中性-3%、悲观-5% [91] - **三四线城市**：销售面积增速乐观2%、中性-3%、悲观-7%；均价增速乐观1%、中性-1%、悲观-3% [97] 投资预测 - **新开工面积增速**：乐观-8.0%、中性-12.0%、悲观-16.0% [4][118] - **土地购置金增速**：乐观-3.1%、中性-7.1%、悲观-15.7% [4][111] - **竣工面积增速**：乐观-7.0%、中性-10.0%、悲观-14.0% [121] - **施工面积增速**：乐观-5.8%、中性-8.3%、悲观-10.2% [4][123] - **房地产开发投资增速**：乐观-4.0%、中性-7.4%、悲观-12.5% [4][123]

政策定调与制度基础 - 2025年3月，“好房子”概念首次被写入《政府工作报告》，提出建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，为全年市场发展指明方向 [3] - 2025年5月1日起，国家标准《住宅项目规范》实施，新规范以提高住宅品质为目标，明确多项新标准，例如新建住宅层高不低于3米、4层及以上设置电梯、分户楼板撞击声压级限值调整为不大于65分贝 [3] - 2025年2月，北京市规划和自然资源委员会印发技术要点，通过放宽阳台、共享空间等面积计算规则，从设计源头鼓励品质提升 [3] - 2025年5月，北京市住建委在年度计划中明确提出，以建设具有首都特色的“好房子”为基础，推动“四好”建设 [4] 产品设计与建造标准迭代 - 产品设计鼓励创新，如鼓励住宅首层设置架空层、小区内设置风雨连廊、多层住宅设置开敞阳台 [5] - 层高标准显著提升，2025年新入市中高端项目普遍将层高提升至3.0米—3.15米，而以往普通住宅标准层高多为2.8米—2.9米 [5] - 户型设计趋向“大面宽、短进深”，南向三面宽、四面宽成为主流，并多采用“LDKB一体化”设计以扩大视觉空间和增强家庭互动性 [5] - 阳台功能性与生态价值并重，双阳台甚至三阳台设计成为趋势，阳台功能从晾晒储物扩展到小型绿植种植 [6] - 交付标准升级，“实景示范区+工法展示”的透明化营销模式成为趋势，许多项目在销售阶段即开放实体样板间和施工工艺展示区 [6] 社区配套与居住服务升级 - 高品质社区公共空间成为改善项目标配，包括游泳池、健身房、书吧、儿童游乐区等，配套设施更注重实用性和社区黏性 [5] - 绿色与智能技术深度融合，智能家居系统从“可选配置”变为“基础配置”，智能安防、环境监测、能源管理等系统成为标配 [6] - 开发理念从“卖房子”向“提供美好生活”跨越，很多项目为业主提供高品质的物业服务、社群运营及生活资源整合 [6] 企业实践与标杆项目 - 龙湖·观萃作为龙湖高端产品线观萃系的首个作品，是全国首座住建部认证的“好房子”试点项目，其特色包括创新性的阳台赠送和“空中浮岛”阳台设计，以及贯穿中央的风雨连廊 [7] - 中海丽金府是中海地产在北京首批落地的“好房子”项目，基于数万份居民数据调研提供集成性方案，应用了智慧四关系统、智能追人避人的空调出风口、空气质量自动调节及烟机灶具厨房空调联动等技术 [8] - 金隅集团依托绿色建材全产业链实现品质闭环，以北京隅·东序为例，大量应用内部研发的高标准建材，标准层高提升至3米及以上；在北京隅·西颂等项目中，系统性集成四玻两腔夹胶外窗、浮筑楼板等综合静音技术 [9] - 越秀地产于2025年发布“4×4好产品理念”，系统化构建产品体系，提炼出“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，在北京已布局十个项目 [9] 行业发展趋势与影响 - 2025年，房地产市场经历深度调整后转向高质量发展，呈现出供需结构优化、产品品质提升、区域分化明显的新特征 [1] - “好房子”概念从政策倡导逐步转化为市场实践，成为引领行业转型升级的核心驱动力 [1] - 在政策引导与市场需求双重驱动下，房企将“好房子”理念转化为实体项目，进行系统性创新，共同塑造了市场新范式 [7] - “好房子”的建设已超越单一的产品竞赛，成为房企综合能力的比拼 [9] - “好房子”成为贯穿土地供应、规划设计、开发建设、社区服务全过程的实践标准，推动行业向更健康、更可持续的方向发展 [10]

观点指数 在1月22日观点指数研究院发布的《注入金融活水 | 2026年1月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，期内中央 及地方聚焦于政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的 发展。 12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。其中在着力稳定房地产市场层面指出，结合城市更新、城中村 改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。优化和精准实施保障性住房供 应，实施房屋品质提升工程，有序推进"好房子"建设。 观点指数认为，全国住房城乡建设工作会议的相关部署，核心影响是推动住房租赁市场从增量补充向存量主力与品质发展 的阶段转型。通过政府收购存量房直接增加供应、结合城市更新拓宽房源渠道，以及推行"好房子"标准提升整体品质与服 务，这些措施将有效扩大租赁住房供给、优化供给结构、稳定市场价格，并引导行业向规范化、专业化、高品质的方向发 展。 同时，政策层面，期内中央及地方主要聚焦于政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障等方面，出台新规或举办相关工 作会议，以推动住房租赁市场的发展。 | | | 2025年12月-202 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 展望2026年，区域上需重点关注内蒙古、黑龙江和吉林等产业债到期规模大省，规避行业下行、盈利和融资渠道弱化主体；行业方面广义民营房企仍面临考验，其他行业集中性风险概率不高，但要关注经营竞争力弱等主体；转债方面需警惕弱资质主体和已出现重大风险主体的实质风险提前爆发 [2] 各部分内容总结 信用债整体情况 - 截至2026年1月6日，全国信用债存量余额36.18万亿元，其中城投债17.73万亿元占比49.00%，产业债18.45万亿元占比51.00% [5] - 北京存续债券规模超7万亿，江苏3万亿级别，广东、浙江和山东2 - 3万亿，部分省份1 - 1.5万亿，其余1万亿以下；内蒙古未来一年到期债券占比81.09%，黑龙江40.39%，云南、天津和浙江短期到期债券占比也较高 [5] - 江苏、浙江等信用类债券中城投债占比超八成，北京、内蒙古和海南产业类债券占比超九成 [7] 城投债情况 - 自2023年7月开启本轮化债，多个省份发行特殊再融资债券，融资平台债务压力缓解，城投债发行成本和信用利差下降，融资成本普遍低于3%，债务期限拉长 [10] - 2024年11月全国人大常委会增加债务限额和专项债置换隐性债务，2025年各地置换后债务平均利息成本降低超2.5个百分点，节约利息支出超4500亿元 [10] 产业债情况 各省份产业债情况 - 去除城投债后，北京产业类规模7万亿，广东2万亿以上，上海1万亿以上，其余1万亿以下；内蒙古产业类债券短期到期占比82.64%，西藏、黑龙江等到期比重也较大，北京、重庆等省份期限结构较好 [11] - 内蒙古、黑龙江和吉林2025年产业类债券发行对未来一年到期规模保障倍数低于1，其余省份在1.0以上；宁夏、广西等省份城投债到期压力或更大 [14] 产业债分行业情况 - 2025年违约行业涉及12个行业，产业控股和电力行业债券余额最大超2万亿，信息技术和医疗服务行业债券余额不足10亿 [15] - 造纸、汽车服务等5个行业未来一年债务占比超50%，期限结构较差，但除汽车服务外其余行业债券接续情况较好 [15] - 轨道交通、包装等行业未来一年偿付压力较大，轨道交通、供热为央国企信用风险较小，其余行业主体短债压力需关注 [15] 房地产行业情况 - 2025年房地产开发主体违约率高，新增万科、正兴隆违约；2025年我国房地产开发投资完成额同比下跌17.20%，跌幅扩大 [18] - 截至2026年1月6日，房地产开发企业存续债余额11,528.76亿元，集中在地方国企和央企，广义民企占比4.67%；未来一年到期金额3916.14亿元，占比33.97% [18] - 未来一年公众企业、中外合资企业和民营企业短债到期压力超40%，广义民企发行额为未来一年到期金额的76.93%，压力仍在 [20] - 国有房地产企业销售端受阻但债券续作能维持，中央国企债券再融资能力较强，地方国企未来一年债券到期规模及占比略高 [20] - 2026年民营房企重点关注龙湖和亿达发展，龙湖到期规模大且2025年未新增债券，亿达发展债券偿付压力较大 [23] 产业类主体亏损情况 - 大额亏损主体以房地产开发行业居多，还有央企鞍钢集团；亏损金额在50 - 100亿元的涉及房地产、电气设备等行业主体 [24][26] - 关注上述主体业绩变化，若无法摆脱亏损偿债压力将增大 [26] 产业类民营主体情况 - 伊利实业和海通恒信到期规模较大，伊利实业需借新还旧偿还缺口，海通恒信依赖借新还旧保障债券接续 [28] - 瑞茂通和中瑞实业债务危机下公开债走向违约或展期概率大，港华燃气长期资不抵债，其境内债由港华智慧能源担保 [28][29] ABS情况 - 2023 - 2025年，证监会主管ABS违约率分别为1.10%、0.77%和0.88%，穿透债务主体主要为已违约民营房地产主体 [32] - 截至2026年1月6日，债券市场ABS存续债余额25,021.96亿元，一年内到期金额3,541.59亿元，占比约14.15%，2025年发行额对未来一年到期金额覆盖倍数为3.97，接续情况较好 [32] - 房地产市场未企稳，民营房地产主体难发行以地产为底层资产的ABS，穿透债务主体为已违约民营地产的主体相应ABS违约不可避免 [32] 可转债情况 - 2025年新增2家中装建设和华铭智能可转债违约主体；截至2026年1月6日，债券市场存续可转债余额5553.51亿元，同比下降22.89%，广义民企占比64.73% [33] - 以行权计2026年到期可转债规模821.93亿元，占比14.80%，广义民企到期可转债压力较大 [33] - 存续可转债主体共402家，较上年下降133家，央企违约风险低，地方国企可转债兑付风险与国资持股比例和主体经营财务实力有关 [35] - 安徽鸿路钢结构等公司面临兑付压力，转股机制可降低信用风险；东方时尚驾驶学校等公司虽无需兑付但需关注经营等负面信息及实质风险提前爆发 [35][36]

核心观点 - 在房地产行业向存量运营转型的背景下 龙湖集团经营性业务展现出强大增长韧性 成为集团穿越周期的重要压舱石 [1] - 2025年公司经营性收入创历史新高 运营及服务业务被明确为公司的“增长盘” 以应对存量时代的转型诉求 [2] - 公司通过“一个龙湖”生态体系协同 从开发商向运营服务商成功转型 其经营性业务的稳定现金流有效平滑了开发业务的周期波动 [7] 经营性业务整体表现 - 2025年全年 龙湖集团累计实现合同销售金额631.6亿元 [2] - 2025年集团实现经营性收入约285.4亿元（含税） 创下历史新高 [2] - 其中 运营业务收入约151.9亿元（含税） 服务业务收入约133.5亿元（含税） [2] - 经营性业务因其可持续的现金流和利润贡献 正成为公司业绩结构中愈发稳定的基石 [2] 运营业务（商业投资与资产管理） - 2025年 由商业投资与资产管理组成的运营业务累计实现运营收入151.9亿元（含税） [3] - 商业投资方面 2025年如期新增运营13座购物中心 截至年末累计运营商场已超百座 覆盖全国26座高能级城市 [3] - 公司通过打造“天街庙会”、“天街欢乐季”等原创营销IP驱动客流与营业额增长 并通过存量项目改造（如重庆北城天街、苏州狮山天街）和新项目差异化经营（如武汉滨江天街、重庆江岸天街）巩固长期竞争力 [3] - 资产管理方面 旗下长租公寓品牌冠寓截至2025年底已开业房源规模稳居行业前列 [4] - 2025年创新推出活力街区品牌“欢肆” 并在成都、合肥、杭州、上海四城成功落地 通过“品质公寓+街区商业”的混业经营模式盘活中小体量存量资产 [4] 服务业务（龙湖智创生活） - 服务业务板块正从传统物业管理向智慧城市生活服务商全面升维 核心竞争力源于全场景服务能力与科技赋能 [5] - 已形成住宅、商业、写字楼、城市服务等13类业态的全场景服务能力 2025年业务版图实现多维拓展 获取了包括北京数字经济算力中心、杭州亚运村媒体村商业综合体、成都宽窄巷子、西安咸阳国际机场等一系列标杆项目 [5] - 在住宅管理领域通过五大产品体系与“善居计划”夯实服务 在商企服务领域凭借“6+N”服务方案获得了小米、华为、比亚迪等头部企业认可 [5] - 科技是驱动服务业务高质量发展的内核 累计超百亿的研发投入沉淀出自主构建的HALO智慧空间管理平台 [6] - HALO平台以物联网与数字孪生为技术底座 形成了运行、能源、安全、品质等八大场景的智慧管理能力 已在上海御湖境、苏州姑苏古城等项目应用 提升了服务效率与品质并构筑了长期增长点 [6] 生态协同与战略价值 - 公司经营性业务的突破是“一个龙湖”生态体系协同共进的成果 商业、冠寓、社区及科技平台之间形成了深度协同与流量互哺 构建了生态护城河 [7] - 华泰证券研报指出 龙湖商业地产的重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动能等价值仍有待释放 [2] - 公司在运营及服务板块的持续投入与积累 其价值释放才刚刚开始 为行业在存量时代的转型与发展提供了参考范本 [7]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周债市回暖，信用跟随利率下行，3 - 7Y信用利差全线收敛，城投债利差整体下行，地产债利差整体走扩但万科利差大幅压缩，其余产业债利差收敛，二永债收益率继续下行且3Y期利差降幅最大，产业永续债超额利差走阔，城投超额利差分化 [3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 1 债市回暖信用跟随利率下行，3 - 7Y信用利差全线收敛 - 本周债市回暖，利率曲线陡峭化下行，1Y、3Y、5Y、7Y和10Y期国开债收益率分别下行2BP、1BP、2BP、3BP和4BP [3][10] - 各期限信用债收益率显著回落，1Y期各等级信用债收益率下行2 - 3BP；3Y和5Y期AAA级信用债收益率均下行3BP，AA + 及以下等级收益率下行4 - 5BP；7Y期各等级收益率下行4 - 5BP；10Y期AAA级信用债收益率下行5BP，AA + 及以下等级收益率下行3BP [3][10] - 3 - 7Y期信用利差全线收窄，1Y期AA + 及以上等级信用利差收窄1BP，其余等级持平；3Y期各等级利差收窄3 - 5BP；5Y期AAA级利差压缩1BP，AA + 及以下等级利差压缩3BP；7Y期各等级收窄2 - 3BP；10Y期AAA利差持平，其余等级上行2BP [3][10] - 评级利差方面，1Y期AA + /AA评级利差走阔1BP，其余持平；3Y期AA + /AA利差持平，其余收窄1BP；5Y期AAA/AA + 利差收窄2BP，其余持平；7Y期AAA/AA + 利差收窄1BP，AA + /AA持平；10Y期AAA/AA + 利差走阔2BP，AA + /AA持平 [10] - 期限利差方面，AAA等级3Y/1Y和7Y/5Y期限利差收窄1BP，其余持平；AA + 等级10Y/7Y利差走阔3BP，7Y/5Y持平，其余收窄1 - 2BP；AA等级10Y/7Y利差走阔3BP，7Y/5Y持平，其余收窄1 - 3BP [10] 2 城投债利差整体下行2BP - 本周城投债利差整体下行2BP，外部评级AAA、AA + 和AA平台信用利差总体较上周均下行2BP [4][15] - AAA级平台利差多数下行1 - 3BP，内蒙古、宁夏、云南、辽宁下行4 - 5BP [15] - AA + 级平台利差多数下行1 - 4BP，海南、黑龙江持平，吉林上行2BP，青海、宁夏下行5 - 6BP [15] - AA级平台利差多数持平或下行1 - 3BP，重庆、天津、山西、云南下行4 - 5BP，吉林下行8BP [15] - 分行政级别来看，省级、地市级和区县级平台信用利差较上周均下行2BP [19] - 省级平台信用利差多数下行1 - 3BP，上海利差持平，宁夏、天津、内蒙、云南利差下行4 - 5BP [19] - 地市级平台信用利差多数下行1 - 4BP，黑龙江利差持平，宁夏、内蒙、辽宁、青海利差下行5 - 6BP [19] - 区县级平台信用利差多数下行1 - 3BP，贵州利差上行4BP，天津下行4BP，河北下行6BP，吉林下行8BP [19] 3 地产债利差整体继续走扩，其余产业债利差收敛 - 本周地产债利差整体仍在走扩，但万科利差大幅压缩，其余产业债利差小幅下行 [4][25] - 央企地产债利差走阔4BP，国企地产债利差走阔1BP，民企地产债利差上行17BP但混合所有制地产债利差收敛103BP [4][25] - 龙湖利差上行1BP，旭辉上行49BP，万科下行1006BP，美的置业持平，华发上行7BP，保利上行7BP [4][25] - 各等级煤炭债利差下行1 - 3BP；AAA钢铁债利差下行2BP，AA + 下行4BP；各等级化工债利差下行2BP [4][25] - 陕煤利差持平，晋能煤业下行4BP，河钢下行2BP [4] 4 二永债收益率继续下行，3Y期利差降幅最大 - 1Y期各等级二级资本债收益率下行1 - 2BP，永续债收益率下行2BP，利差上行0 - 1BP [5][33] - 3Y期各等级二级资本债收益率下行3BP，各等级永续债收益率下行4BP，利差下行2 - 3BP [5][33] - 5Y期各等级二级资本债收益率下行2 - 4BP，利差下行0 - 2BP，各等级永续债收益率下行1 - 2BP，利差上行0 - 1BP [5][33] - 10Y期各等级二级资本债收益率下行5BP，各等级永续债收益率下行4BP，利差下行0 - 1BP [5][33] 5 产业永续债超额利差走阔，城投超额利差分化 - 产业AAA级3Y永续债超额利差较上周走阔0.26BP至14.67BP，处于2015年以来的39.03%分位数 [5][36] - 产业5Y永续债超额利差较上周走阔0.01BP至13.21BP，处于2015年以来的32.24%分位数 [5][36] - 城投AAA级3Y永续债超额利差下行0.48BP至4.03BP，处于2.13%分位数 [5][36] - 城投5Y永续债超额利差上行3.21BP至13.34BP，处于26.27%分位数 [5][36] 6 信用利差数据库编制说明 - 市场整体信用利差、商业银行二永利差以及城投/产业永续债信用利差基于中债中短票和中债永续债数据求得，历史分位数自2015年初以来；城投和产业债相关信用利差由华福证券研究所整理与统计，历史分位数自2015年初以来 [38] - 产业和城投个券信用利差 = 个券中债估值（行权） - 同期限国开债到期收益率（线性插值法计算），通过算数平均法求得行业或者地区城投的信用利差 [40] - 银行二级资本债/永续债超额利差 = 银行二级资本债/永续债信用利差 - 同等级同期限银行普通债信用利差，产业/城投类永续债超额利差 = 产业/城投类永续债信用利差 - 同等级同期限中票信用利差 [40] - 样本筛选标准：产业和城投债均选取中票和公募公司债样本，剔除担保债和永续债；若某个券剩余期限在0.5年之下或者5年之上，则剔除统计样本；产业和城投债为外部主体评级，商业银行采用中债隐含债项评级 [40]

港股内房股市场表现 - 1月22日港股内房股多数上涨 其中中国金茂涨4.4% 绿城中国涨4% 中梁控股涨超3% 新城发展涨1.8% 龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1% [1] - 绿城中国最新价9.680港元 涨3.86% 中国金茂最新价1.420港元 涨4.41% 中梁控股最新价0.067港元 涨3.08% 新城发展最新价2.260港元 涨1.80% [2] - 龙湖集团最新价9.720港元 涨1.46% 越秀地产最新价4.290港元 涨1.18% 富力地产最新价0.500港元 涨1.01% 中国海外发展最新价13.550港元 涨1.04% [2] 政策支持与行业动态 - 住房城乡建设部部长倪虹表示 今年在城市更新方面重点抓好三件事 一是持续推进城镇老旧小区改造 二是全面推进完整社区建设 三是开展城市小微公共空间改造 [1] - 今年将着力稳定房地产市场 继续因城施策、精准施策 发挥好房地产融资“白名单”制度的作用 支持房企合理的融资需求 支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 二手房市场趋势 - 2026年开年 多地二手房市场延续“翘尾行情” 一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化 [1] - 北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖 中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降 供需关系逐渐趋于平衡 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股多数上涨，其中中国金茂涨4.4%，绿城中国涨4%，中梁控股涨超3%，新城发展涨1.8%，龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1% [1] - 绿城中国最新价为9.680港元，涨幅3.86% [2] - 中国金茂最新价为1.420港元，涨幅4.41% [2] - 中梁控股最新价为0.067港元，涨幅3.08% [2] - 新城发展最新价为2.260港元，涨幅1.80% [2] - 龙湖集团最新价为9.720港元，涨幅1.46% [2] - 越秀地产最新价为4.290港元，涨幅1.18% [2] - 富力地产最新价为0.500港元，涨幅1.01% [2] - 中国海外发展最新价为13.550港元，涨幅1.04% [2] 政策支持与行业动态 - 住房城乡建设部部长倪虹表示，今年在城市更新方面重点抓好三件事：持续推进城镇老旧小区改造、全面推进完整社区建设、开展城市小微公共空间改造 [1] - 今年将着力稳定房地产市场，继续因城施策、精准施策，发挥好房地产融资“白名单”制度的作用，支持房企合理的融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 二手房市场趋势 - 2026年开年，多地二手房市场延续“翘尾行情” [1] - 机构监测数据显示，一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化，北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖 [1] - 中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降，供需关系逐渐趋于平衡 [1]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且为维持评级 [2] 报告核心观点 - 政策层面延续支持居民改善住房需求，为市场提供支撑 [7][14] - 本周（1.9-1.15）一二手房销售数据同比虽仍为负增长，但环比均出现显著回升，显示市场短期回暖迹象 [5][7] - 行业基本面呈现分化，三四线城市一手房成交套数同比实现15.3%的正增长，且环比增幅高达55.1%，表现亮眼 [22] - 土地市场量价齐跌，房企融资规模同比大幅收缩，显示行业投资端依然疲弱 [6] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求修复而受益的物业管理公司 [7] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌3.52%，同期沪深300指数下跌0.57%，板块相对收益为-2.95%，表现弱于大盘 [4][12] - 个股表现分化，涨幅前五的个股包括*ST亚太、*ST阳光等，跌幅后五的个股包括华夏幸福、ST中迪等 [12] 行业新闻追踪 - **中央政策**：住房城乡建设部等三部门联合公告，延续实施换购住房个人所得税退税政策，执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，旨在支持居民改善住房条件 [14][16] - **地方政策（湖南）**：湖南省政府提出推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并计划开展商品房促销活动 [14][16] - **地方政策（深圳）**：罗湖区发布城市更新计划，包含三九花园更新项目；深圳市住建局公布2026年第一季度计划入市19个商品房项目，预计供应房源7537套 [14][16] 个股公告及新闻追踪 - **融创中国**：旗下多家子公司新增未能清偿到期债务，违约金额合计超12.5亿元，并存在多项失信行为 [17][19] - **华润置地**：2025年12月单月合同销售金额410亿元，同比增长28.1%；但2025年全年累计合同销售金额2336亿元，同比减少10.5% [17][18][21] - **龙湖集团**：2025年累计合同销售金额631.6亿元，区域销售分布以西部、长三角和环渤海为主 [20] - **世茂股份**：截至2025年12月累计诉讼仲裁金额达5.80亿元，占最近一期经审计净资产绝对值的12.97% [20][21] - **金融街**：完成“25金融街MTN001”中期票据付息，本期偿付利息金额2940万元 [20][21] 行业基本面：重点城市一手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：38个重点城市一手房合计成交21，770套，同比下滑14.7%，但环比增长12.4%；成交面积201.4万平方米，同比下滑25.3%，环比增长12.8% [5][22] - **周度分能级**：三四线城市成交套数同比增15.3%，环比大增55.1%，表现最佳；一线城市成交套数同比降23.2%，环比降14.6% [22] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：38城一手房合计成交43，720套，同比下滑22.3%，环比下滑24.3% [30] 行业基本面：重点城市二手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：16个重点城市二手房合计成交18，991套，同比下滑11.5%，环比增长17.2%；成交面积188万平方米，同比下滑11.6%，环比增长18.3% [5][40] - **周度分能级**：各线城市成交套数同比均为负增长，但环比均为正增长，其中一线城市环比增长23.8% [40] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：16城二手房合计成交35，494套，同比下滑16.4%，环比下滑10% [43] 行业基本面：重点城市库存情况 - **周度数据（1.9-1.15）**：17个重点城市商品房库存面积18，824.9万平方米，环比增速为0%，去化周期为151.7周 [5][52] - **分能级库存**：一线、二线、三四线城市去化周期分别为117.8周、176.6周和260.8周，三四线城市去化压力最大 [52][61] 行业基本面：土地市场供给与成交 - **周度数据（1.5-1.11）**：土地供应面积2，198.8万平方米，同比微降2.6%；供应均价858元/平方米，同比大幅下降42% [6][62] - **土地成交**：成交土地面积1，503.1万平方米，同比大幅下降41.4%；土地成交金额189.1亿元，同比大幅下降49.5%；成交楼面价1，258元/平方米，溢价率仅1.4% [6][62] - **房企拿地明细**：近期拿地房企以中国海外发展、保利发展、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等财务稳健的国企和优质民企为主，多集中在核心一二线城市 [76] 行业基本面：房地产行业融资 - **周度数据（1.2-1.8）**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比大幅下降57.67%，但环比大幅增长411.59% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今信用债发行额35.3亿元，同比降57.67%，环比降79.15% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]