报告的核心观点 - 长期来看,房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩,但需求总量规模仍然可观,特别是核心城市的住房需求有望持续增长[10] - 中期来看,房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期,周期拐点有待观察[10] - 短期来看,商品房与土地市场回暖动力仍然不足,全国两会政府工作报告定调聚焦化解、防控风险[10][12][13] 报告内容总结 政策动态 - 政府工作报告提出要标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,表明当前房地产市场风险仍未出清[12][13] - 政府工作报告还提出要加快构建房地产发展新模式、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求,预计下阶段政策将更多地从需求端发力[13] - 住建部部长倪虹表示将聚焦稳市场、防风险、促转型这三方面开展房地产相关工作,并强调城市政府要扛起责任[13][14] - 上海出台方案优化居住服务消费供给,支持住房租赁企业发展、推进物业服务供给侧结构性调整、规范房地产中介服务行业发展[14][15] 商品房市场 - 本周30大中城市商品房成交量同环比同比均明显回落,整体市场表现较为低迷[16][17] - 上海商品房成交均价相比上周有所下跌,上海购房需求仍然承压,各线城市二手房挂牌价指数环比均有所下跌[20][21] - 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌1.20%,二手住宅价格指数同比下跌4.40%[22][23] - 十大城市商品房可售面积相比上周有所增加,商品房存销比略有下降,但库存去化周期有所上升,市场的整体去库存压力仍然较大[25][26] 土地市场 - 本周土地供应减量,但土地需求相比去年同期明显增长,主要是由于低基数效应[28][29] - 100大中城市土地成交价格同比明显上涨,但挂牌价格和成交价格相比上周均有所下跌;成交土地溢价率相比前一周有所下降,主要是由于二线城市溢价率明显下降[31][32][33] - TOP100房企拿地意愿持续恢复,优质地块供地有所增加,京津冀地区拿地金额领跑全国[34] 行业投资建议 - 关注中字头基建类央企,如中国建筑、中国电建等[52] - 关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企[52] - 关注部分被列入房企融资"白名单"的头部民企,如龙湖、金地等,其信用风险有望得到缓解[52] 风险提示 - 政策效果不及预期 - 房企信用风险蔓延[54]