报告公司投资评级 - 6个月评级为买入（维持评级） [17] 报告的核心观点 - 2023年招商积余业绩高质量增长，非住业务表现亮眼，外拓能力提升，大股东提供支撑，商业管理规模扩大且持有物业经营稳健，考虑行业竞争利润率压力调整24 - 25年归母净利润预测，预测26年归母净利润，维持“买入”评级 [15] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2023年实现营业收入156.27亿元，同比增长20%；归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%；基本每股收益0.69元，同比增长23.98%；拟每10股派发现金红利1.7元 [15] - 物业管理业务营收147.58亿元，同比增长18.03%；资产管理业务营收6.98亿元，同比增长50.13% [15] - 基础物业、平台增值、专业增值服务营收分别为121.13亿、5.84亿、20.61亿元，同比分别增长20.44%、1.42%、10.19% [15] - 2023年归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%；扣非归母净利润6.60亿元，同比增长32.12% [15] - 招商物业23年净利润3.84亿元，同比增长0.32%；中航物业净利润1.18亿元，同比下降48.16% [15] - 2023年毛利率11.56%，较22年下滑0.28pct [15] 规模与拓展 - 截至2023年末，项目覆盖156个城市，在管项目2101个，较22年增加217个；管理面积3.45亿㎡，同比上升10.9%；非住业态管理面积2.13亿㎡，占比61.90% [15] - 深圳市等五地营业收入位列前五，合计管理面积1.86亿㎡，占比54%，开辟内蒙古、西藏新区域 [15] - 2023年控股股东招商蛇口签约销售面积0.12亿㎡，为公司提供支撑 [15] - 2023年新签年度合同额40.44亿元，同比上升22%；第三方项目新签合同额35.39亿元，同比增长27.44% [15] - 非住业态新签年度合同额34.59亿元，占比85.56%，金融、高校新签年度合同额分别同比增长67%、31% [15] - 23年四家收并购企业合计新签项目年度合同额1.93亿元 [15] 资管业务 - 截至23年末，招商商管在管商业项目70个，管理面积397万㎡，自持3个，受托招商蛇口58个，第三方品牌输出9个 [15] - 23末持有物业总可出租面积46.92万㎡，出租率96%，租金收入稳定增长 [15] 财务预测 - 调整24 - 25年归母净利润分别为8.58、10.11亿元（原值9.32、11.39亿元），预测26年归母净利润为12.23亿元 [15] - 对应EPS分别为0.81、0.95、1.15，对应PE分别为13.54X、11.48X、9.49X [15] 财务数据 |项目|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|13023.78|15626.68|18442.61|21679.28|25340.92|[16]| |增长率(%)|22.97|19.99|18.02|17.55|16.89|[16]| |EBITDA(百万元)|1066.42|1081.46|1240.05|1513.30|1806.80|[16]| |归属母公司净利润(百万元)|593.51|735.73|857.79|1010.97|1223.41|[16]| |增长率(%)|15.72|23.96|16.59|17.86|21.01|[16]| |EPS(元/股)|0.56|0.69|0.81|0.95|1.15|[16]| |市盈率(P/E)|19.56|15.78|13.54|11.48|9.49|[16]| |市净率(P/B)|1.27|1.19|1.11|1.03|0.95|[16]| |市销率(P/S)|0.89|0.74|0.63|0.54|0.46|[16]| |EV/EBITDA|9.11|4.27|2.68|0.95|0.87|[16]|