报告的核心观点 - 二手房成交稳步修复，新房销售复苏情况分化明显[11] - 4月多个城市出台楼市新政，助力行业去库存[13][15] - TOP100房企4月销售金额同比下降45%，处于历史同期低位[21] 报告内容总结 新房市场表现分化 - 30个大中城市4月商品房成交面积同比-39%、环比-11.5%，同比降幅收窄8pct[11] - 一线城市4月成交面积已经高于2022年同期，市场修复较好，而二线、三线城市成交面积仍处于近年来最低水平[11] 二手房市场复苏 - 14个城市4月二手房成交面积同比-10%（前值-33%）、环比+10%，同比降幅逐步收窄，修复明显好于新房[11] - 4月二手房成交面积已经超越2020年和2022年同期水平，整体保持较好的复苏态势[11] 楼市调控政策 - 长沙、成都宣布全面取消限购，不再审查购房者资格[16][17] - 北京优化调整限购政策，允许已经达到限购套数的家庭或个人在五环外新购1套商品住房[17] - 天津取消对限购区域内120平米以上的限购[18] - 长沙和上海推出购房"以旧换新"政策[13][19][20] 房企销售表现 - TOP100房企4月销售操盘金额为3122亿元，同比下降45%，处于近五年同期较低水平[21] - TOP100房企1-4月销售操盘金额为10914亿元，同比下降46.8%[21] 投资建议 - 关注拿地能力强、土储布局优异及业务多元化的头部优质房企[23] - 维持行业"增持"评级[23] 风险提示 - 居民收入和信心恢复较慢，需求端支持政策落地节奏和力度不及预期[24] - 融资端政策执行不及预期导致房企资金面压力继续加大[24]