行业投资评级 - 行业投资评级为“维持” [1] 核心观点 - 报告认为，政治局会议提及继续坚持因城施策，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，本周多地进一步取消、优化限购，在积极政策表述下期待相关政策进一步落地，进而带动基本面企稳 [2][36] - 报告看好优质房企的中长期价值 [2][36] 市场成交数据概览 - 新房与二手房合计成交：报告跟踪的13个城市本周（5月3日至5月9日）新房+二手房合计成交面积为199万平方米，环比下降20.6%，同比下降52.2% [1] - 年初至今累计成交：2024年年初至5月9日，13城新房二手房整体成交面积累计同比下降31.1%，其中一/二/三四线累计同比分别下降21.1%/33.2%/33.3% [1] - 新房市场（49城）：本周49个重点城市新房周总成交面积为143万平方米，环比下降37%，同比下降65%，年初累计同比下降46% [9][14] - 一线城市（4城）：成交29万平方米，环比下降50%，同比下降59%，累计同比下降37% [9][14] - 二线城市（11城）：成交74万平方米，环比下降28%，同比下降66%，累计同比下降48% [9][19] - 三四线城市（34城）：成交40万平方米，环比下降40%，同比下降68%，累计同比下降47% [9] - 二手房市场（15城）：本周15个重点城市二手房周总成交面积为130万平方米，环比下降7%，同比下降39%，年初累计同比下降17% [11][22] - 一线城市（2城）：成交26万平方米，环比下降18%，同比下降33%，累计同比下降14% [11] - 二线城市（7城）：成交83万平方米，环比下降4%，同比下降37%，累计同比下降17% [11] - 三四线城市（6城）：成交20万平方米，环比下降2%，同比下降48%，累计同比下降23% [11] - 库存与去化：本周全国10城可售面积为7622万平方米，环比微降0.4%，同比上升2% [22]；全国10城去化周期为19.3个月，环比增加0.2个月 [22] 重点城市成交表现 - 上海（新房）：本周成交11万平方米，环比下降62%，同比下降58%，累计同比下降38% [25] - 杭州（新房）：本周成交7万平方米，环比下降34%，同比下降69%，累计同比下降51% [25] - 南京（新房）：本周成交6万平方米，环比下降10%，同比下降57%，累计同比下降66% [29] - 南京（二手房）：本周成交11万平方米，环比下降30%，同比下降46%，累计同比下降21% [30] - 苏州（新房）：本周成交4万平方米，环比下降30%，同比下降78%，累计同比下降51% [30] - 苏州（二手房）：本周成交8万平方米，环比下降42%，同比下降57%，累计同比下降23% [31] - 深圳（新房）：本周成交3万平方米，环比下降42%，同比下降57%，累计同比下降29% [31] - 深圳（二手房）：本周成交8万平方米，环比上升13%，同比上升3%，累计同比上升24% [32] - 广州（新房）：本周成交9万平方米，环比下降32%，同比下降59%，累计同比下降39% [33] - 北京（新房）：本周成交6万平方米，环比下降47%，同比下降61%，累计同比下降34% [33] - 北京（二手房）：本周成交19万平方米，环比下降27%，同比下降42%，累计同比下降22% [33] - 福州（新房）：本周成交3万平方米，环比下降28%，同比下降16%，累计同比下降21% [34] - 武汉（新房）：本周成交5万平方米，环比下降24%，同比下降88%，累计同比下降58% [34] - 成都（新房）：本周成交21万平方米，环比下降31%，同比下降66%，累计同比下降39% [34] 宏观与金融数据 - 社会融资：2024年4月社会融资规模增量为-1987亿元，同比少增14236亿元 [1] - 居民信贷：2024年4月新增人民币贷款7300亿元，其中居民中长期贷款减少1666亿元，同比少增510亿元 [1] 政策动态 - 深圳：优化非核心区域购房政策，非户籍居民社保/个税缴纳年限要求调整为1年，户籍多子女家庭可在非核心区增购1套住房 [1] - 杭州：全面取消住房限购；购房人所在城区无房或仅有一套在挂牌，可按首套房贷款政策执行 [1] - 西安：全面取消住房限购；支持“以旧换新”；公积金贷款首付比例最低降至20%，二孩以上家庭公积金贷款额度提升20% [1] - 郑州：在八区全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”，取消试点期限和区域限制 [1] - 南京：拟放宽落户条件，拥有合法产权住房可直接办理落户 [1] - 合肥：计划实施购房补贴、推动房票安置全市域流通等 [1] - 开封：优化商业贷款政策，支持“认贷不认房”或“认房不认贷”；支持国企和房企收购二手房“以旧换新” [7] - 无锡：公积金贷款购买二套房首付比例下调至20%，最高贷款额度提升至130万元 [7] - 央行表态：2024年第一季度货币政策执行报告提出，因城施策实施差别化住房信贷政策，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施 [7] - 北京：2024年计划建设筹集保障性租赁住房7万套（间），竣工各类保障性住房8万套（间） [7] - 河南：强调统筹做好消化存量房产和优化增量住房政策落实，开展住房“以旧换新”等活动 [7] 重点公司经营数据 - 保利发展：4月实现签约面积186.65万平方米，同比下降27.33%；签约金额330.24亿元，同比下降20.80% [2] - 招商蛇口：4月实现签约面积91.04万平方米，同比下降33.26%；签约金额186.23亿元，同比下降50.90% [2] - 万科A：4月实现签约面积164.3万平方米，同比下降20.36%；签约金额208.9亿元，同比下降37.59% [2] - 新城控股：4月实现合同销售金额约37.04亿元，同比下降48.28% [8] - 首开股份：4月实现签约面积8.18万平方米，同比下降58.54%；签约金额16.62亿元，同比下降72.11% [8] - 金地集团：4月实现签约面积47.7万平方米，同比下降37.44%；签约金额62.4亿元，同比下降58.41% [8] 投资建议 - 报告推荐关注保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、招商积余、城建发展等优质房企 [2][36]