报告的核心观点 - 大多数2022年及之前发行的REITs2024年第一季度核心业绩指标同比有所下滑。[1][2] - 保租房板块经营相对稳健,是唯一营业收入和EBITDA同比增速为正的板块。[1] - 2023下半年以来新发行REITs业绩目标完成度整体较好,其中消费REITs首次披露季度报告,3只个券2024年第一季度可供分配金额均达到招募说明书预测水平。[1][2] 产业园 - 2024年第一季度市场追踪:租金多数仍呈下滑态势,空置率多数上行。[13][14][15][16][17] - 2024年第一季度业绩情况:业绩承压,运营整体尚未见改善。[18][19] - 出租率变动分化,前期空置上升较多的以价换量开启去化;前期空置较少的有所上行,带来租金上升压力。[20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30] - 投资逻辑:防集中性到期及超预期风险优先,推荐和达高科REIT、东吴苏园REIT、两单工业厂房及其中东久新经济REIT扩募参投机会,建议关注合肥高新REIT。[31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][43][44][45] 仓储物流 - 2024年第一季度市场追踪:华南需求持续走俏,北京廊坊租金压力仍在,顺义空港相对稳健。[47][48][49][50][51][52][53] - 2024年第一季度业绩情况:财报指向稳健,运营仍存压力。[53][54][55][56][57] - 投资逻辑:防风险为主,标的以区位优先,推荐红土盐田港REIT及中金普洛斯REIT。[59][60][61][62][63][64][65][66][67][68][69] 消费基础设施 - 2024年第一季度市场追踪:实体消费处恢复阶段,市级&高端定位商场客流恢复实现领跑。[70][71][72] - 2024年第一季度业绩情况:完成率较好,经营基本面实现上行。[78][79] - 投资逻辑:市场风险偏好较低,区位承担城市能级、业态结构、运管机构水平优先,推荐华夏华润REIT。[81][82][83][84] 保租房 - 2024年第一季度经营情况:均保持稳定态势,偏市场化保租房在竞争加剧环境下主动运管能力彰显。[84][85][86][87][88][89][90] - 投资逻辑:板块内部分化小,偏保障性个券估值先行,偏市场化个券优选供不应求区位,推荐厦门安居、华夏北保,推荐城投宽庭。[90][91][92][93][94][95] 能源 - 市场追踪:电力供给偏宽松格局验证,REITs资产所在的四川、江苏、广东供需形势相对更好。[96][97][98][99][100][101][102] - 2024年第一季度经营情况:能源板块同一标的2024年第一季度营收、EBITDA、可供分配金额表现分化,主要和能源项目收入端季节波动性较大,成本端具备一定刚性的特点相关。[103][104][105][106][107][108][109][110][111][112] - 投资逻辑:普遍具备产量抗周期+高分红特性,量端自然资源稳定、价端消纳条件较好个券价值上行确定性强,优先推荐深圳能源REIT、国家电投REIT、嘉实电建REIT。[115][116][117][118] 高速公路 - 2024年第一季度市场追踪:24Q1货车通行量及迁徙规模指数表现平淡,部分上市公司高速路产路费收入有所下滑。[119][120][121][122] - 2024年第一季度经营情况:受行业整体车流量修复不及预期及部分地区恶劣天气等因素影响,高速REITs业绩同比多下滑。[123][124][125][126] - 投资逻辑:板块内个券IRR和业绩确定性分化较大,关注个体业绩边际改善主导的机会,优先推荐国金铁建REIT、广交广河REIT。[128][129][130] 生态环保 - 2024年第一季度经营情况:存在可预见性波动,相对保持稳健经营。[132][133][134] - 投资逻辑:基本面有望持续改善,建议逢低布局,优先推荐首创水务REIT、首钢绿能REIT。[139][140] 投资者结构 - 主力仍处多头,4月以来主力资金投资风格自低估值布局转向基本面求稳。[141][142][143][144] - 2023年下半年保险资金持股比例有所下降,各类投资机构持仓偏好存在差异。[143][144][145][146] 近期市场交易逻辑及投资建议 - 3月下旬以来:资金端会计新规落地持续影响+资产荒延续,政策端利好持续释放,REITs市场情绪整体积极。[147] - 4月迎来REITs密集分红,高比例分红驱动的交易多数存在一定收益空间。[147][148] - 24年一季报发布后个券涨跌幅一定程度反映其业绩表现,但也存在局部背离,或为市场情绪较好下部分低估值个券补涨。[148][149] - 投资建议:高息资产荒延续+行业生态持续改善,整体估值中枢有望上行,长线资金占比或有所提高。但部分板块业绩调整可能尚未到位,长线资金建议优选经营具备一定韧性、原始权益人主动管理能力较强的个券。[150][151][152][153][154][155][156][157][158] 风险提示 - 数据计算及统计偏差风险 - 行业流动性风险 - 行业政策风险 - 基础设施基本面改善不及预期风险 - 资产经营管理风险[159]