报告的核心观点 - 中央各部委联合推出一系列房地产新政,表明了中央支持房地产市场的决心[3] - 新政策包括:1)降低首套和二套房贷最低首付款比例;2)取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限;3)下调个人住房公积金贷款利率;4)设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房;5)推动符合白名单条件的项目"应进尽进"[1] - 新政策释放出三大关键信号:1)央行"三箭连发"标志着房地产调控政策出现重大变化,"限贷"政策正式退出,政策重心开始转向对需求端的刺激;2)已在郑州等部分城市试行的政府收购商品房政策将在全国范围内推行,后续政府收购和"以旧换新"预计将成为推动商品房库存去化的重要抓手;3)加大救市力度的共识已经达成,房地产调控基调将持续宽松,具体政策有望加快推出和落实[3] 报告内容总结 房地产市场现状 - 我国前4个月房地产关键数据指标偏弱,促使房地产政策进一步加码[2] - 2023年1-4月,房地产投资同比下降9.8%,新建商品房销售面积同比下降20.2%,新建住宅销售额同比下降31.1%,相比第一季度的降幅均有所扩大[2] - 4月70个大中城市新建商品住宅销售均价环比下降0.6%、同比下降3.5%,降幅创近年以来新高[2] - 仅房屋新开工量相对改善,前4个月房屋新开工面积同比下降24.6%,相比第一季度27.8%的降幅有所收窄[2] - 4月固定资产投资及社零等指标涨幅均有所收窄[2] 政策支持力度加大 - 中央推出迄今最积极的一揽子房地产救市举措,期待政策效应进一步显现[3] - 政策重心开始转向对需求端的刺激,政府收购和"以旧换新"将成为推动商品房库存去化的重要抓手[3] - 房地产调控基调将持续宽松,具体政策有望加快推出和落实[3] 投资建议 - 短期内保持谨慎,中期可重点关注在核心城市布局较大、业绩较为稳定的国有房企[4] - 随着一揽子政策加快落地,楼市销售有望实现改善,特别是优化限购政策将有助于促进一二线核心城市住房需求的释放,部分核心城市的住宅销售可能将在年内触底回升[4]