报告的核心观点 1. 近期地产政策可以主要划分为提振购房需求与收储去库存两大类 [1] 2. 提振购房需求类政策包括多地放开限购和央行实施的降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等 [1][15][16][17][18][19] 3. 收储去库存政策包括设立3000亿保障性住房再贷款用于收购已建成未出售的商品房 [20][21][22] 4. 资本市场对近期地产政策反应显著,权益市场反应最为明确,债券市场反应较为平淡 [23][24][25][26][27][28] 5. 收储需要大量资金,预计全国收储金额约为3.37-4.72万亿元,资金来源可能需要中央政府适度加杠杆支持 [35][36][37][38][39][40] 6. 收储模式下可能出现"租金→房价→地价"的新的盈亏平衡模式,需要关注租金收益率与贷款利率的相对关系 [38][39] 报告内容总结 提振购房需求类政策 - 多地陆续放开限购,解除了居民购房的行政约束,有助于鼓励有购房需求、有购房能力的居民买得到房 [1] - 央行实施的降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等政策,降低了居民购房的负担,支持有购房需求但实际购房能力受限的居民更容易获得优质住宅 [15][16][17] - 公积金贷款利率下调预计可降低居民利息支出,2024年减少87亿,2025年起每年减少200亿 [15][16] - 调整首付比预计可降低2024年居民当期购房首付支出近3000亿元 [17][18] - 取消房贷利率下限主要影响尚未放开下限的一线城市和部分二线城市 [19] 收储去库存政策 - 设立3000亿保障性住房再贷款用于支持地方国有企业收购已建成未出售的商品房,预计可收购4891万平米商品房,对应全国住宅商品房需收储库存量的约5% [20][21][22] - 全国地方国有企业收购已建成未出售商品房需资金约1.81-2.38万亿元,考虑到经济体量,全国新房收储资金预计约1.81-2.38万亿元 [35][36] - 全国开发商或国资平台收购二手房需资金约1.56-2.34万亿元,综合来看全国收储金额约3.37-4.72万亿元 [37][38][39] - 资金来源可能需要中央政府适度加杠杆支持,如新增PSL、财政/准财政工具等 [37][40] 资本市场反应 - 权益市场对近期地产政策预期的演绎最为显著和充分,房地产板块及相关行业出现明显超额收益 [23][24][25][26][27][28] - 债券市场反应较为平淡,但地产债指数持续上行,修复行情仍有空间 [25][26] - 本轮地产行情能否持续需要关注后续政策细节、政策工具丰富以及地产基本面数据的反应 [27][28][33] "收储→去库存"模式探讨 - 收储需要大量资金,预计全国收储金额约3.37-4.72万亿元,资金来源可能需要中央政府适度加杠杆支持 [35][36][37][38][39][40] - 收储模式下可能出现"租金→房价→地价"的新的盈亏平衡模式,需要关注租金收益率与贷款利率的相对关系 [38][39] - 完成收储路径下的盈亏平衡或存在一定压力,如收储折扣问题、政府延迟释放二手住宅等 [38][39]