上市房企经营特征：底部运行、企业分化加剧 销售：2023年营收小幅增长，而合同销售额大降，未来业绩难以保障 [1][2][3] - 2023年房企营业收入在保交房推动下小幅增长2.0% - 但2023年房企合同销售金额大幅下降17.3%，销售形势不容乐观 - 合同负债规模下降22.7%,对当年结转收入的覆盖倍数降至0.8,未来业绩储备相对较薄 利润：利润率下滑至近五年低点，房企亏损面创新高 [4][5] - 2023年房企毛利率下滑2.1个百分点至16.8%,处于近年来最低水平 - 2023年房企合计实现净亏损406.5亿元,净利率为-0.8%,首次出现由盈转亏 - 2023年房企亏损面大幅上升至46.2%,资产减值损失是主要原因 库存：存货减值损失增加，库存周转率加快 [5][6] - 2023年房企存货余额同比下降11.7%,存货周转率为0.35次/年 - 存货周转率上升主要是由于保交房和存货减值损失计提增加,而非销售驱动 现金流：经营和投资活动收缩，筹资现金流大幅净流出 [7][8][9][10] - 经营活动现金流入和流出均减少,但流出降幅更大,经营现金流净额增长6.5% - 投资活动现金流净额大幅下降至1622亿元,仅相当于2021年的1/4 - 筹资现金流连续三年净流出,2023年净流出6248亿元,高于经营活动现金流入 企业分化：民营房企收缩，央国企表现相对领先 [8][9][10] - 2023年民营房企营收占比下降至60.6%,利润受冲击程度更大 - 民营房企销售净利率-3.8%,净资产收益率-5.5%,远低于央国企 上市房企债务形势：杠杆趋稳、尾部风险仍存 债务总量：整体杠杆率趋稳，但高杠杆房企风险上升 [36][38][39][40] - 2023年末样本房企负债余额18.9万亿元,同比下降8.2% - 资产负债率中位数下降至66.3%,但3/4分位数上升至76.6%,超线房企数量增加 债务结构：经营性债务大幅减少，有息负债规模首次负增长 [41][42][43] - 合同负债、应付账款和票据余额大幅下降 - 有息负债存量7.94万亿元,同比-2.5%,为近5年来首次下降 融资情况：房企现金短债比下降，债券市场净融资规模大降 [44][45] - 2023年末现金短债比降至0.64,不足以覆盖一年内到期有息负债 - 房企境内信用债和海外债净融资额均为负,融资渠道受限