报告的核心观点 - 长期来看,房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩,但需求总量规模仍然可观,特别是核心城市的住房需求有望持续增长[8] - 中期来看,房地产市场或已超调,但周期拐点有待观察[8] - 短期来看,政策调控迎来重大转变,期待房地产市场作出积极反响[8] 报告内容总结 政策动态 - 央行调整商业性个人住房贷款利率和个人住房公积金贷款利率[10][11] - 央行、国家金融监管总局调整个人住房贷款最低首付款比例[11] - 央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款[11][12] 商品房市场 - 本周30大中城市商品房成交量环比略有收缩,同比降幅相比上周有所扩大[13][14] - 一二线城市商品房当周成交面积环比继续增加,三线城市成交面积明显下降[14][15] - 全国商品房累计成交面积和成交额同比均有所下降[16][17] 房价动态 - 上海商品房成交均价环比大幅上涨,可能是受到房地产新政的刺激[17][18] - 一二三线城市二手房挂牌价指数环比均有所下跌,但一线城市降幅明显收窄[18] - 新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数同比均有所下跌[19][20] 库存情况 - 本周十大城市商品房库存去化周期相比上周有所扩大,市场去库存压力仍然较大[22][23] - 全国商品房待售面积累计同比增加,库存去化周期有所延长[23][24] 土地市场 - 本周土地需求两端均有所缩量,由于中央正在加力推动商品房库存去化,市场供给端增量空间有限[25][26] - 100大中城市土地成交价格环比上涨,同比降幅相比上周收窄[28][29][30] 开发投资 - 截至2024年4月,全国房地产累计开发投资同比减少,其中住宅投资同比减少[32][33] - 全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比均有所下降[33][34] - 房地产开发资金来源中,国内贷款和个人按揭贷款累计同比均有所下降[42][43] 宏观经济 - 地方本级政府性基金收入中,累计国有土地使用权出让收入同比减少[38][39] - 房地产相关主要税种收入中,房产税和城镇土地使用税同比增加,契税和土地增值税同比下降[39][40] - 居民中长期人民币贷款当月新增同比少增[42][43] 资本市场 - 国债和企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致[46][47] - 房地产板块与上证综指和金融板块走势相关性较强[47][48] - 焦煤和钢铁期货价格与房地产行业指数存在一定时滞性[49][50] 投资建议 - 关注中字头基建类央企[49] - 关注基本面较稳固的大型国有房企[49] - 关注被列入房企融资"白名单"的头部民企[49] 风险提示 - 政策效果不及预期 - 房企信用风险蔓延[51]