报告行业投资评级 - 目前房地产市场相关政策正在持续发力,后续仍有进一步加码的空间 [48] - 随着稳需求、保交楼的推进,楼市销售有望出现边际改善 [48] - 受益于金融支持力度的加大,部分被列入房企融资"白名单"的头部民企有望迎来信用修复 [48] 报告的核心观点 长期来看 - 人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素,我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间,城市人口流入将带动住房需求的增长 [8] - 未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右,需求总量规模仍然较为可观 [8] 中期来看 - 房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转,4月国房景气指数降至92.02,再创历史新低 [8] - 假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内,测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右,低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢,说明当前房地产市场或已超调 [8] 短期来看 - 各地方政府正在加快落实"5.17新政",期待市场情绪的持续修复 [8] - 二线城市全面取消限购政策,叠加各项需求端政策的发力,部分核心城市的购房需求正在恢复,但新房销售目前仍呈点状复苏的态势 [8] - 二手房市场方面,近期北京、天津等重点城市二手房成交量有所改善,但二手房挂牌价整体上仍延续下跌走势,这可能将继续对市场情绪造成一定抑制 [8] 根据相关目录分别进行总结 商品房市场高频数据 - 本周30大中城市商品房销售情况延续分化的格局,二线城市成交面积环比上升8.52%,一线城市下降7.43%,三线城市下降10.42% [11][12] - 截至2024年4月,全国商品房累计成交面积同比减少20.20%,销售额同比减少28.30% [14][15] 住宅价格动态跟踪 - 截至5月13日,一二三线城市二手房挂牌价指数环比均有所下跌,其中二三线城市跌幅有所收窄 [15][16] - 截至2024年4月,70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.50%,二手住宅价格指数同比下跌6.80% [17][18][19] 商品房库存情况跟踪 - 截至2024年5月26日,十大城市商品房库存去化周期为89.84周,较上周有所减少 [20][21] - 截至2024年4月,全国商品房待售面积累计同比增加15.70%,库存去化周期为11.32个月 [21][22] 土地市场高频数据 - 本周100大中城市土地供给有所增加,但需求继续缩量,供应土地面积同比减少43.24%,成交土地面积同比减少49.06% [23][24][25] - 100大中城市土地整体溢价率环比有所下降,主要是受二三线城市的拖累 [26][27][28] 房地产开发投资高频数据 - 截至2024年4月,全国房地产累计开发投资同比减少9.80%,住宅投资同比减少10.50% [30][31] - 全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比均呈现下降态势 [31][32] - 全国房地产开发计划累计总投资同比减少1.90%,土地购置费同比减少6.10% [33][34] 房地产市场与宏观经济 - 截至2024年4月,地方本级政府性基金中,累计国有土地使用权出让收入同比减少10.40% [36][37] - 房地产相关主要税种收入中,房产税同比增加16.82%,契税同比减少9.56%,土地增值税同比减少25.72% [37][38] 房地产市场与资本市场 - 近年来,国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致,房地产行业景气度决定了房企融资活动的活跃度 [44] - 房地产板块是上证综指成份中所占权重较高的一部分,其走势与上证综指显著正相关 [45][46]