报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 长期来看房地产市场长期需求增长空间或收缩但总量可观，核心城市住房需求有望持续增长，当前进入存量时代，城镇化率仍有增长空间带动住房需求，未来新房增量需求中枢约10亿平方米，一线和二线核心城市商品房销售有望稳定增长 [9] - 中期来看房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察，截至2024年4月销售和投资数据不佳，国房景气指数创新低，若2024年销售面积跌幅在10%-20%，则低于未来新房增量需求中枢，市场走出调整区间需宏观经济复苏和政策支持，且有效需求有待改善 [9] - 短期来看政策效应逐步显现，部分核心城市销售有望进一步改善，本周30大中城市新房成交量环比增长但各能级城市分化，一线城市优化调控政策，多城首套房贷利率降至3.5%以下，6月房企或加大促销力度，部分一二线核心城市市场热度将维持高位带动成交量改善，部分弱二线及三四线城市或低位运行，市场回暖有待需求复苏 [10] 根据相关目录分别进行总结 本周政策动态及重要消息 - 2023年全国住房公积金发放个人住房贷款近1.5万亿元，各项业务运行平稳，惠及人群扩大，提取额增长，租房提取支持力度加大 [11] - 浙江省调整优化个人住房贷款政策，首套最低首付不低于15%，二套不低于25%，取消全省首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，5月31日起实施 [12] - 湖南省取消首套和二套商业性个人住房贷款利率下限，5月21日起取消全省14个地级市相关利率下限，5月30日全面下调最低首付款比例，首套从20%调为15%，二套从30%调为25% [13] 商品房市场高频数据 商品房销售情况跟踪 - 本周30大中城市商品房成交量环比继续增长，同比降幅收缩，一二线城市改善明显，三线城市成交面积降幅大，5月27日至6月2日，30大中城市成交套数环比增13.43%、同比减29.20%，成交面积环比增12.03%、同比减30.28%，截至6月2日累计成交套数同比减40.42%，成交面积同比减41.36% [14] - 分能级看，5月27日至6月2日，一线城市成交面积环比增15.22%，二线城市环比增17.48%，三线城市环比减5.46%，截至6月2日累计成交面积中，一线城市同比减36.11%，二线城市同比减16.60%，三线城市同比减12.19% [15] - 截至2024年4月，全国商品房累计成交面积29252.00平方米，同比减20.20%；累计成交额28067.00亿元，同比减28.30% [17] 住宅价格动态跟踪 - 本周上海商品房成交均价环比上涨，截至5月20日，二线城市二手房挂牌价指数环比上升，一线城市跌幅明显收窄，5月27日至6月2日，上海成交均价为48237.08/平方米，相比上周涨8.98%，截至5月20日，一线城市二手房挂牌价指数环比跌0.01%，二线城市环比涨0.04%，三线城市环比跌0.05%，四线城市环比跌0.21% [18] - 截至2024年4月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.50%，6个城市环比上涨，64个城市环比下跌，按城市能级分，一线城市同比下跌2.50%，二线城市同比下跌2.90%，三线城市同比下跌4.20%，按建筑面积分，90平方及以下同比下跌3.70%，90 - 144平方同比下跌3.60%，144平方以上同比下跌3.30% [20] - 截至2024年4月，70个大中城市二手住宅价格指数同比下跌6.80%，1个城市环比上涨，69个城市环比持平，按城市能级分，一线城市同比下跌8.50%，二线城市同比下跌6.80%，三线城市同比下跌6.60%，按建筑面积分，90平方及以下同比下跌7.00%，90 - 144平方同比下跌6.70%，144平方以上同比下跌6.40% [21] 商品房库存情况跟踪 - 本周十大城市商品房库存去化周期相比上周有所减少，随着去库存举措推进，市场去库存压力有望缓解，截至6月2日，十大城市商品房可售面积为8600.82万平方米，当周成交面积123.37万平方米，库存去化周期为69.72周 [24] - 截至2024年4月，全国商品房待售面积为74553.00万平方米，累计同比增加15.70%；1 - 4月商品房销售面积为6584.47万平方米，库存去化周期为11.32个月 [25] 土地市场高频数据 土地供应与成交情况跟踪 - 从数量看本周土地供需缩量，从面积看供需放量，土地市场热度有所恢复，5月27日至6月2日，100大中城市供应土地619.00宗，环比减少7.89%，同比增加2.31%；成交土地355.00宗，环比减少28.14%，同比减少24.31% [27] - 5月27日至6月2日，100大中城市供应土地3449.93万平方米，环比增加8.88%，同比减少19.49%；成交土地1945.00万平方米，环比增加0.14%，同比减少37.91% [29] 土地价格动态跟踪 - 本周100大中城市土地供应价格环比大幅增长，成交价格环比连续两周上涨，整体溢价率环比下降受二三线城市拖累，5月27日至6月2日，供应土地挂牌均价为1508.00元/平方米，环比减少7.82%，同比减少44.19%；成交土地楼面均价为1787.00元/平方米，环比增加59.70%，同比减少34.25% [31] - 5月27日至6月2日，100大中城市成交土地溢价率为3.19%，相比上周上升2.80pct，一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为4.52%、3.03%、1.52% [32] 土地库存情况跟踪 - 今年1 - 5月，TOP100企业拿地总额3146亿元，同比下降26.7%，销售百强房企投资意愿低迷，整体拿地销售比为0.15，近七成销售百强房企未拿地，拿地房企集中在销售30强的央企、国企，部分央企投资放缓，地方国企有积极拿地情况，从新增货值看，中建壹品、建发房产和华润置地位列前三，TOP10企业1 - 5月新增货值总额占TOP100企业的30.0% [34][35] - 4月30日，自然资源部办公厅要求库存量大的城市暂停新增住宅用地出让，新增土地供给量与盘活存量土地规模关联，城市供地与去化周期衔接导致前5月房企拿地同比下降 [34] 房地产开发投资高频数据 房地产开发投资完成额情况 - 截至2024年4月，全国房地产累计开发投资30928.00亿元，同比减少9.80%；其中，住宅投资23392.00亿元，同比减少10.50% [36] 全国房屋开发过程跟踪 - 截至2024年4月，全国房屋施工面积687544.00万平方米，同比减少10.80%；房屋新开工面积23510.00万平方米，同比减少24.60%；房屋竣工面积18860.00万平方米，同比减少20.40% [38] 房地产开发资金情况跟踪 - 截至2024年4月，全国房地产开发计划累计总投资929956.26亿元，同比减少1.90%，累计土地购置费11213.83亿元，同比减少6.10% [40] - 截至2024年4月，全国房地产本年实际到位开发资金82089.24亿元，同比减少17.80%；上年资金累计结余48053.00亿元，同比减少11.90% [41] 房地产市场与宏观经济 房地产与财政收入 - 截至2024年4月，地方本级政府性基金收入中，累计国有土地使用权出让10536.00亿元，同比减少10.40%；地方本级政府性基金支出中，累计国有土地使用权出让金收入安排的支出14894.00亿元，同比减少7.50% [43] - 截至2024年4月，全国税收收入中，房产税收入771.00亿元，同比增加16.82%；契税收入407.00亿元，同比减少9.56%；土地增值税收入335.00亿元，同比减少25.72%；城镇土地使用税收入346.00亿元，同比增加11.61%；耕地占用税收入51.00亿元，同比增加8.51% [44] 房地产与货币金融 - 截至2024年5月20日，1年、5年期LPR分别为3.45%、3.95%，与前值持平，截至2024年1月，PSL当月新增1500.00亿元 [46] - 截至2024年4月，全国房地产开发资金中国内贷款累计5583.00亿元，同比减少10.10%；个人按揭贷款累计4953.00亿元，同比减少39.70%，截至2024年4月，居民户中长期人民币贷款当月新增 - 1666.00亿元，同比少增510.00亿元 [46] 房地产相关产业链动态 - 截至2024年4月，全国挖掘机开工小时数当月同比减少3.20%；建材家居景气指数同比下降25.26%；家具类零售额同比增加1.20%；家用电器和音像器材类零售额同比增加4.50%；水泥产量同比减少8.60%；钢材产量同比减少1.60% [48] 房地产市场与资本市场 债券市场 - 近年国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致，房地产行业景气度影响房企融资和市场流动性结构导致债市调整，截至5月31日，1年期国债到期利率周环比下跌0.02pct，3年期国债到期利率周环比下跌0.02pct，10年期国债期利率周环比下跌0.01pct；AAA企业债中，1年期企业债到期利率周环比下跌0.01pct，3年期企业债到期利率周环比下跌0.02pct，3年期企业债到期利率周环比下跌0.07pct [50] 权益市场 - 房地产板块是上证综指成份中权重较高部分，与上证综指显著正相关，与金融板块也有较强相关性，截至5月31日，房地产板块周环比下跌4.60%，上证综合指数下跌1.19%，银行板块下跌1.81% [51] 商品市场 - 房地产是煤炭、钢铁消费终端，煤炭与钢铁期货价格与房地产行业指数走势存在约4个月时滞，截至5月31日，焦煤期货结算价周环比下跌5.27%，螺纹钢期货结算价周环比下跌1.35% [53] 投资建议 - 关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企，房地产市场政策持续发力且有进一步加码空间，“三大工程”是今年重点任务 [54] - 关注万科、保利等基本面较稳固的大型国有房企，随着稳需求、保交楼推进，楼市销售有望边际改善 [54] - 关注被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等，受益于金融支持力度加大，有望迎来信用修复 [54]