报告行业投资评级 报告给出了积极的行业投资评级。报告指出，目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。[50] 报告的核心观点 长期来看 - 人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。[8] - 未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。[8] 中期来看 - 房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，4月国房景气指数降至92.02，再创历史新低。[8] - 假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。[8] 短期来看 - 受端午节假期影响，本周30大中城市商品房成交量环比有所下降，但从累计成交情况来看，今年商品房累计成交面积同比降幅近期以来已呈收窄趋势，这表明房地产新政的积极效应正在逐步显现。[12][13] - 6月7日召开的国常会要求："着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施"，反映了中央对于稳定房地产市场的高度重视，也预示后续还将进一步加大相关政策力度。[9] - 目前全国层面已取消首套住房和二套住房商贷利率下限，多地也相继下调个人住房商贷利率，房地产市场的政策环境将持续宽松。[9] 根据相关目录分别进行总结 商品房市场高频数据 - 本周30大中城市商品房成交量环比有所下降,同比降幅相比上周亦略有扩大。[12][13] - 上海商品房成交均价环比继续上涨,各线城市二手房挂牌价指数环比均有所下降。[16][17] - 截至4月,70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.50%,二手住宅价格指数同比下跌6.80%。[19][20] 土地市场高频数据 - 本周土地供需均有所缩量,在加快去库存的政策基调下,土地市场放量空间有限。[24][25] - 100大中城市供应土地挂牌均价环比下降,成交楼面均价环比上涨,整体溢价率环比有所上升。[27][28][29] - 5月典型房企拿地节奏大幅放缓,拿地金额和面积同环比均大幅下降。[30][31] 房地产开发投资高频数据 - 截至4月,全国房地产累计开发投资同比减少9.80%,住宅投资同比减少10.50%。[32][33] - 全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比均呈现下降趋势。[34] - 房地产开发资金来源中,国内贷款和个人按揭贷款累计同比均有所下降。[42][43] 房地产市场与宏观经济 - 截至4月,地方本级政府性基金中,累计国有土地使用权出让收入同比减少10.40%。[38][39] - 房地产相关主要税种收入中,房产税和城镇土地使用税同比增加,契税和土地增值税同比下降。[40] - 截至4月,居民户中长期人民币贷款当月新增同比少增510亿元。[43] 房地产市场与资本市场 - 国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致,房地产行业景气度决定了房企融资活动的活跃度。[46] - 房地产板块与上证综指、金融板块存在较强的相关性。[47][48] - 煤炭、钢铁的期货价格与房地产行业指数的走势均存在一定的时滞性。[49]