核心观点 - 龙湖集团2024年核心溢利预计下降35%-40%至68 1-73 8亿元 主要因地产开发业务结算收入及毛利率下滑[2] - 标普和惠誉先后下调公司评级至"BB"级 反映对偿债能力和运营状况的担忧 可能增加融资成本[2][4] - 公司通过多元化业务布局和降杠杆策略应对行业下行 但非开发业务收入占比仍不足三成 难以完全抵消地产下滑冲击[12][14] 财务表现 - 2024年合同销售额1011 2亿元 同比下滑42% 2025年前两月销售额继续下降36%和5%[7] - 2024年上半年营收468 6亿元(同比-24 5%) 开发业务收入337 6亿元(占比72%)但毛利率仅7 4%[8] - 核心溢利47 5亿元 核心税后利润率11 7%(同比-0 9pct) 资产负债率降至65 12%[8][10] 评级下调逻辑 - 标普预计2025年合同销售额再降13%至890亿元 可售资源去化率需达55%[5] - 开发毛利率从2022年18%降至2023年11% 预计2025年缩至5%-6%[5][6] - 债务/EBITDA比率从2023年6 4倍升至2025年预计8倍[3][6] 业务结构 - 运营业务租金收入66 1亿元(商场占比78 4%) 商场出租率96% 长租公寓出租率95 6%[11] - 服务业务收入64 9亿元(同比+11 1%) 毛利率32 3% 物管面积3 7亿平方米[11] - 非开发业务合计贡献收入131亿元(占比28%) 但分部溢利占比达92%[12] 债务情况 - 一年内到期债务294 1亿元 现金短债比1 01倍(年初1 36倍)[9][10] - 长期债务压力显著 1-2年期借款331 9亿元 2-5年期521 1亿元 5年以上632 7亿元[10] - 标普预计经营性物业贷可满足再融资需求 短期偿债风险可控[13]