文章核心观点 - 近期在房地产资本市场上涨及一线城市全面救市政策刺激下 部分城市房地产市场出现短期成交量激增和价格喊涨现象 但这并非市场根本性反转 而是情绪驱动的短期躁动 [5][7][33] - 房地产行业面临市场环境 需求结构 居民心态 杠杆水平 宏观环境和人口形势六大根本性不同 决定了行业难以重现过去的大幅反弹行情 [46][47][68] - 房地产市场的真正回暖需建立在就业 收入和信心复苏的基础上 仅靠政策刺激难以持续 本轮调整周期预计较长 市场最终将进入长期低位横盘阶段 [34][71][73][77] 01 成交量拉升 - 九月中旬以来房地产板块已连续上涨12天 资本市场情绪高涨 [5] - 国庆黄金周期间 深圳新房及二手房成交量同比出现数倍增长 - 10月1日至3日 深圳一手房成交同比增长569% 二手房成交同比增长233% [11] - 9月30日至10月5日 乐有家新房成交量同比上涨900% 二手房成交量同比上涨322% [11] - 9月30日至10月6日 乐有家深圳门店新房成交量同比大涨979% 其中10月1日全市新房成交量预计超600套 [11] - 市场活跃度显著提升 - 国庆期间新房看房成交转化率由9月的2%提升至12% [13] - 10月1日二手房单日成交量较9月日均大涨120% 并刷新2021年2月以来最高点 [13] - 政策放开吸引外地买家 深圳宝安 龙华等热门楼盘外地客成交占比达20% [14] - 广州市场同样活跃 国庆期间部分楼盘日到访量较平日上涨200% 贝壳新房节累计认购突破2400单 [14] 02 开始喊涨 - 部分开发商在救市政策出台后宣布涨价或收回折扣 - 成都嘉禾兴地产宣布10月1日起所有在售住宅价格上调2% [18] - 河南卓凯置业宣布9月30日起常绿·金水宸苑项目售价上调2% 每平米约涨300元 [18] - 北京昌平区新城梧桐山语项目宣布全线产品优惠收回2% 丰台区京能西贤府项目宣布恢复原折扣 [20] - 保利宣布10月6日起海西区域在售项目价格全面上调 [21] - 二手房业主情绪高涨 出现大幅上调挂牌价现象 - 上海有二手房业主直接涨价百万 [23] - 厦门业主涨价尤为显著 案例包括思明莲板宝龙中心二期一套房源上调300万 湖里海天路信源大厦一套上调250万 思明前埔-香山海景苑一套上调202万等 [26][27][28] 03 理性、理性 - 当前市场躁动被类比为2023年年初的短暂行情 其持续性存疑 [33][75] - 楼市回暖的根本前提在于就业 收入和信心的回暖 而非单纯政策刺激 [34][71] - 官方救市目的在于止跌维稳 而非促涨 若房价暴力拉升将适得其反 [39][40] - 受六大结构性因素制约 房地产市场难以快速反转 [46] 1. 市场环境不同：住房供应严重过剩 全国共有6亿栋建筑 估算居住性质房屋约4亿栋 [48][49][51] 2. 需求不同：低能级城市住房自有率高且人口流失 高能级城市高房价抑制有效需求 投资需求崩塌 人口总量已见顶 [52][53][54] 3. 心态不同：年轻人购房心态转变 不愿再为高房价压上余生 [56] 4. 杠杆率不同：居民家庭杠杆率已至极限 加杠杆能力枯竭 [57] 5. 宏观环境不同：内外环境发生变化 预期与增长动力面临挑战 [58][60][62] 6. 人口形势不同：人口红利期终结 2022年人口减少85万 2023年减少208万 [64][67] - 政策刺激效果持续时间缩短 预计10月 11月成交量或有新高但持续性存疑 [44][45] - 房地产黄金时代已过 泡沫消化仍需时间 市场最终将进入长期低位横盘 仅一线城市核心地段优质住宅具备保值增值功能 [77][78][80][81]