核心观点 - 贝壳通过新业务贝好家向房地产交易上游延伸，旨在为开发商提供设计、定价、销售等服务而非成为传统地产商 [5][6] - 公司以数据驱动为核心优势，通过C2M模式重构开发逻辑，实现"以人定房"的产品定位创新 [18][25] - 通过自主操盘项目验证能力，2024年斥资超23亿元竞得上海、杭州等4个地块，溢价率最高达16.88% [3][4][5][31] 业务模式 - 采用"1+2"模式：1个产品解决方案（定位+设计）+2项配套服务（资金+营销），按项目货值百分比或效果付费 [18][19][35] - 成立C2M创新中心与设计研发中心，整合新房/二手房交易数据及客户行为数据，户型配比预测准确度达开盘实际销售偏差<5% [22][23][26] - 首创"可变户型"概念，在78-96㎡户型实现两房/三房定制交付，首批合作项目长安华曦府300套房源3小时售罄 [27][29] 战略布局 - 团队组建：核心成员来自龙湖、万科等头部房企，200人团队覆盖8个城市，研发投入占比达30% [7][13][24][34] - 项目类型：差异化开发4个地块，包括上海奉贤新城"上车盘"（均价3万/㎡）和成都金融城高端住宅（均价4万/㎡） [5][31] - 目标客户：聚焦区域性中小房企和地方国企，复制贝壳早期从区域突破的扩张策略 [35][38] 行业背景 - 市场转型：2024年前11月新开工住宅面积同比下滑23.1%，待售面积达3.76亿㎡，行业从高周转转向精细化运营 [16][43] - 政策导向：住建部提出"以人定房"新机制，打破过去"7090"政策导致的户型同质化问题 [17][18] - 需求变化：北京/上海人均居住面积仅33-37㎡，改善型需求未被充分满足，客户对品质要求显著提升 [18][44] 能力验证 - 数据基础：依托链家2008年起建立的楼盘字典（覆盖超1亿房屋）及全国门店网络进行客户调研 [5][12] - 调研方法：200个楼盘深度走访+10城1352个项目分析，单次业主访谈耗时超1小时 [8][12] - 量化指标：聚焦销售流速、套型准确度、可售比三大维度，成都项目楼面价27300元/㎡创当地纪录 [30][31]