贝壳2024年业绩分析 - 营收935亿同比增长20%但净利润40.78亿同比下滑30% [3] - 两位联合创始人薪酬显著增长：彭永东2022-2023年合计12亿单一刚同期近9亿2024年预计两人合计10亿占净利润25% [6] - 高管薪酬与基层员工形成巨大反差基层中介平均年薪相当于卖5套房提成而高管收入相当于1万套房的提成 [6] 股权激励与高管薪酬结构 - 2022年港股上市前向彭永东和单一刚分别授予7182万股和5387万股激励按发行价30港元/股计算价值21.55亿港元和16.2亿港元 [9] - 股权激励无业绩对赌条款允许5年内分批解禁高管未来两年仍可获取高额收益 [9] - 激励理由为满足港股上市超级投票权股东持股比例要求但引发争议因公司连续亏损且行业低迷 [10] 行业对比与盈利能力 - 贝壳净利润40.78亿接近招商蛇口(40.39亿)但营收仅为后者一半(1789亿 vs 935亿)显示更高利润率 [13] - 2024年房企普遍亏损仅央企国企盈利民企净利润多为个位数贝壳2023-2024年累计净利润近100亿远超2021-2022年19亿亏损 [13] - 行业调整期门店逆势扩张至52000家市场收缩未影响盈利能力 [14][15] 业务拓展与战略转型 - 首次涉足土地市场总拿地金额超25亿规模堪比中小房企在北京西安成都上海杭州均有布局 [17] - 宣称不做重资产开发商但已自主操盘成都上海项目尝试房地产C2M模式 [18] 中介行业争议与收费问题 - 中介费2%-3%的佣金比例远高于降费后的契税(1%)500万房产中介费10-15万比税费高67% [25] - 存在捆绑收费现象如贷款服务费权证代办费被投诉未提供实质服务 [28] - 用户信息被泄露至关联装修公司形成"一户三吃"商业模式 [28]