中金研究 本文旨在从金融视角对美国过去40-50年的房地产发展历程做一个框架式的回溯，针对资产价格、债务结构、融资模式、工具内涵、企业形态等方面做 一个纲要式的分析，为我们看待与展望中国的问题提供一些启示。 点击小程序查看报告原文 Abstract 过去40余年美国房地产债务扩张主要是利率长期下行这一宏观范式的结果。 我们考证发现：1）房价从可负担性的角度呈现周期变化，利率中枢下行带来 的可负担性提升是房价长期上行的主要原因；2）租售比水平长期和利率同步趋势下行，带动住房估值水平提升；3）鉴于住房自有率和成交量的长期变化 不明显，房地产债务扩张主要由长周期维度房价上涨（且跑赢通胀）驱动，因此也可以认为是过去全球化环境中宏观范式的一种体现。往前看，这种范式 可能会变化，房价对通胀的超额收益可能收敛。 融资结构的变化与流动性供给机制的创新有参考意义。 历轮房地产市场调整都可能会催生流动性供给机制的创新，因此从金融角度看美国近代房地产 史，也是一部金融创新与变迁史。主要的脉络，是从1970年代计起，直接融资在房地产债务中的占比持续扩大，50余年下来间接融资和直接融资的结构完 成了一次倒置（从大约七三开转换为三七开） ...