公募REITs市场发展 - 自2021年6月首批公募REITs产品上市以来，市场规模不断提升，资产品类持续丰富，制度建设逐步完善，吸引多元资金进入 [2] - REITs作为另类高分红资产，在红利风格延续下引起越来越多投资者关注 [2] - 公募REITs发展接近四年，未来有望通过扩募、丰富品类和吸引更多投资人实现持续发展 [4][5] 普洛斯发行REITs的初衷 - 从公司角度，通过公募REITs平台实现从重资产持有到轻资产运营的转变，促进资本循环，回笼资金用于新项目建设 [4] - 从投资人角度，完善全生命周期产品体系，为投资人提供有良好收益的投资品种 [4] 发行REITs对普洛斯的正向影响 - 打造资本循环平台，通过首发和扩募规模接近80亿元人民币，提供增量资金投入新项目 [4] - 促进一级市场私募基金和Pre-REITs的设立，因公募REITs提供了明确的退出平台 [4] - 提升品牌影响力和运营管理能力，因公募产品对资产质量、合规性和运营管理要求较高 [4] 物流仓储行业竞争格局与趋势 - 过去两年供需不平衡，大量供给进入市场，行业进入调整期，但今年供给有望出清，明年回归健康水平 [4] - 需求端支撑生产、消费和进出口三大供应链，过去五年需求量翻倍增长，预计今年触底回升 [4] - 未来发展方向包括智能化（应用大数据、AI、物联网）、绿色化（光伏、储能、新能源充电桩）以及紧跟市场新增长点（跨境电商、新能源车等） [4] 公募REITs未来展望 - 持续扩募是做大REITs规模的重要方式，希望提升发行流程效率 [5] - 打通一级基金产品和公募REITs，实现从基金直接转入公募REITs [5] - 丰富资产品类，除物流仓储外，纳入厂房、产业园、数据中心及新能源等资产 [5] - 吸引更多投资人，目前以机构为主，未来希望拓展个人投资人和境外投资人 [5]