核心观点 - 龙湖集团在2022年提前感知市场变化，主动收缩开发业务、提升运营及服务业务占比、降杠杆并调整债务结构，但营收与净利仍连续两年下滑[4] - 公司2024年营收1274.7亿元同比下降29.5%，归母净利润104亿元同比下降19.1%，收入规模退至2018年水平[7] - 房地产开发业务收入占比79%但同比下降35.3%，运营及服务业务收入占比21%同比增长7.4%[7] - 2025年是公司债务结构转换的关键一年，一年内到期债务302.4亿元占总债务17.2%[12] 财务表现 - 2024年累计合同销售金额1011.2亿元同比下降41.71%，销售面积712.4万平方米同比下降34.01%[7] - 2024年前三个月总合同销售金额169.5亿元同比下降27.8%，单月销售同比降幅分别为36.4%、4.7%和34.6%[5][6] - 房地产开发业务毛利率6.1%同比下降近5个百分点，运营业务毛利率75%下降0.8%，服务业务毛利率31.4%增长0.4%[7][10] - 净负债率51.7%，剔除预收款后资产负债率57.2%，现金短债倍数1.03倍[12] 业务结构 - 房地产开发业务收入1007.7亿元占比79%，运营业务收入135.2亿元占比10.6%，服务业务收入131.9亿元占比10.4%[7][10] - 商业投资占总租金收入78.8%，长租公寓占19.6%，整体出租率96.8%[10] - 物业在管面积4.1亿平方米，代建业务覆盖核心一二线城市[10] - 2024年仅新增9宗地块总建面82.74万平方米，2025年拿地集中在长三角区域[7][8] 区域表现 - 2024年西部/环渤海/长三角/华中/华南区域销售金额同比分别下降44.22%/48.42%/41.96%/39.41%/24.54%[7] - 2025年前三月长三角区域销售50.1亿元继续成为主力，华南区域同比降幅最小[7] - 新增土地主要位于北京、上海、武汉、西安等核心城市[7][8] 债务管理 - 有息负债总额1763.2亿元，在手现金494.2亿元[12] - 计划2025年新增经营性物业贷100亿元以上，年底规模达900亿元[12] - 境外债券剩余13亿美元2027年后到期，目标2025年底总债务降至1400亿元左右[12] - 标普预测2025年债务与EBITDA之比维持8倍左右[13] 战略方向 - 坚持开发、运营、服务三业务并重，预计2028年运营及服务收入占比达50%[11] - 聚焦一二线核心城市投资，选择兑现把握强的项目[11] - 保持负债规模稳步下降，银行融资不逾期不展期，公开市场不违约[12] - 行业规模从高峰18万亿元降至不足10万亿元，公司以债务安全为第一优先级[11]