商品房预售制度改革 - 2024年中央明确要求改革商品房预售制度 郑州 深圳 北京 三亚等地开始试验出让现房销售地块 推广现房销售符合时代要求 [1] - 改革虽然影响开发商周转速度 但有助于严控供给 稳定房价 提升品质 有利于在开发能力和融资渠道上有优势的发展商 [1] - 预售制初衷是增加供给快速改善居民居住环境 当前房地产市场供求关系已发生根本变化 预售制生存的市场基础(供不应求)已不存在 [3] - 发展商追求快周转陷入囚徒困境 行业整体需要控制供给 但单个公司控制供给速度可能导致其他公司通过更快周转获得更高ROE [3] - 房价持续下跌与不合时宜的预售制存在显著关联 [3] 现房销售的优势 - 现房销售有助于开发商关注产品本身而不是周转速度 避免交付问题产生 [4] - 市场需要好房子 好房子可以有好的价格 各地新房限价已基本取消 企业可通过改进开发流程和优化产品增加溢价 [4] - 现房销售"所见即所得" 烂尾问题本身不再存在 [4] - 改革或将遵循"新老划断 渐进过渡"原则 不会针对已出让允许预售的土地直接要求现房销售 [4] 土地市场趋势 - 当前土地出让核心化趋势明显 出让地块区域位置更聚焦核心城市 楼面地价普遍更高 [5] - 2025年一季度100个样本城市住宅用地成交均价同比上涨15.1% 一线城市3月土地拍卖溢价率达19.3% [5] - 预售改革并非孤立政策 同时释放住房消费需求 如降低购房贷款利率 取消购房资格限制等 [5] 行业格局重塑 - 现房销售和期房销售开发模式完全不同 前者依赖实景呈现 后者侧重样板区域打造和渠道引流 [6] - 现房时代竞争要素权重变化 产品营造能力环节更重要 拿地需更慎重 资金成本管控更重要 产品溢价能力成决定性因素 [6] - 房地产开发关键从低价快速获得资源转向满足消费者需求 与开发速度相关的要素重要性下降 [6] 投资策略 - 现售相当于全行业控制开发节奏来限产 对房价止跌回升的正面效应远大于对周转率约束的短期抑制 [8] - 房地产企业主体债务占比已明显下降 市场真实需求在释放 目前是推广现房销售较好的政策窗口期 [8] 土地成交数据 - 三亚市中心城区地块(81,749平方米)成交价161,738万元 [9] - 呼和浩特地块(124,832平方米)成交价51,238万元 [9] - 深圳宝安区地块(289,854平方米)成交价666,500万元 [9] - 北京朝阳区地块(125,853平方米)成交价638,000万元 [9] - 郑州地块(69,131平方米)成交价79,000万元 [9] - 天津地块(198,980平方米)成交价70,000万元 [9] - 深圳宝安区地块(82,300平方米)成交价340,600万元 [9] - 福州永泰县地块(37,989平方米)成交价4,000万元 [9]