核心观点 - 土地市场供求规模延续同比缩量态势 但核心城市热度维持高位 专项债提速助力供给侧结构性优化 [3][4][7][8] 供求 - 截至2025年4月25日 土地供应建筑面积4354万平方米 同比下降27% 环比上升2% [3][4][9] - 土地成交建筑面积2698万平方米 同比下降23% 环比上升50% 主要因3月基数过低 [3][4][13] - 31个省市2025年一季度新增专项债6861亿元 同比增幅达58% 缓解地方政府对土地财政依赖 [9] - 土地供应平均容积率1.94 连续9个月低于2.0 杭州、南京、天津等城市宅地平均容积率低于1.9 [9] 市场热度 - 4月平均溢价率9.9% 回落至10%以下 主因非热点城市成交占比上升 [3][5][16] - 一、二线城市平均溢价率分别为13%和14% 连续4个月超过10% [3][5][16] - 杭州、重庆、苏州平均溢价率超20% 北京、宁波均在10%以上 [16] - 南京住宅用地出现43%高溢价 为5年来首次超40%溢价成交 [16][17] - 土地流拍率6% 回落至近年低位 成都、西安、福州、佛山各有1宗远郊宅地流标或撤牌 [20] 区域分布 - 各能级城市成交建面均同比下降 三四线城市同比降幅收窄5个百分点至23% [6] - 一二线城市同比由正转负 分别回落73%和14% [6] - 仅二线城市成交金额同比上升 [6] - 杭州、南京、厦门成交总价超50亿元 南京、杭州、惠州、重庆、沈阳成交建面超50万平方米 [13] 重点地块 - 保利发展竞得杭州未来科技城地块 总价43亿元 溢价率17.7% 房地价差约1.5万元/平方米 [24] - 保利发展竞得厦门五缘湾地块 总价34亿元 楼板价5万元/平方米 溢价率12.3% [24][25] - 宁波城投以54.6%溢价率竞得杭州三塘宅地 楼板价4.6万元/平方米 [25] - 单价TOP5地块均来自厦门和杭州 最高楼板价达49521元/平方米 [24][25][27] 政策与趋势 - 专项债额度提升支持土地供给侧优化 广东、四川、合肥新增专项债额度超500亿元 同比增58%、162%、77% [7][8] - 新版住宅规范要求层高不小于3米 四层以上住宅须设置电梯 [9] - 主管部门明确"控量提质"调控思路 通过缩量去库存和优化供应结构稳定市场预期 [7][9][17]