☉ 文／CRIC研究中心 | | | | 2025年1-10月 ·中国房地产企业 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | HIOP100 | | | 排名 | 企业简称 | 操盘金额 (亿元) | 排名 | 企业简称 | 操盘面积 (万平方米) | | 1 | 保利发展 | 2049. 0 | 1 | 保利发展 | 1026. 4 | | 2 | 绿城中国 | 2011. 1 | 2 | 绿城中国 | 966.0 | | 3 | 中海地产 | 1800. 8 | 3 | 中海地产 | 800. 8 | | 4 | 在海量地 | 1525. 4 | 4 | 万科地产 | 779.4 | | 5 | 招商蛇口 | 1478.0 | 5 | 花海量地 | 613. 4 | | 6 | 万科地产 | 1070. 1 | 6 | 招商蛇口 | 550. 0 | | 7 | 建发房产 | 1050. 5 | 7 | 龙湖集团 | 516. 4 | | 8 | 中国金茂 | 802. 9 | 8 | 绿地控股 | 504. 5 | | 9 | 华发股份 | ...

◎ 文/ 俞倩倩 2025年8-9月北京、上海、深圳相继发布限购松绑等利好新政，目前政策落地已两个月有余，究竟新政对市场提振效果几何？当前京沪深 一二手房成交呈现出怎样的差异化行情呢？ 新政对于二手房提振效果不及新房显著，整体成交规模在新政前后变化不大。 上海10月新房成交高位回落、北京持平 深圳新政余温延续 01 从新房周度成交来看，北京808新政和上海825新政后周成交都一波稳步拉升，深圳905新政对新房成交拉升作用并不显著，总体规模与新 政前基本持平。 而步入10月以来，上海周成交成交规模呈现出高位回落态势， 环比9月周均下降17%，与新政前7月周均相比降幅也达8%。 北京整体楼市 在新政前后变化不大， 10月周均较9月和7月分别微增3%和微降1%， 深圳10月延续9月热度， 成交规模与9月基本持平，较新政前（8月） 增长25%。 | 城市 | 7 月周均 | 8 月周均 | 9月周均 | 10 月周均 | 较9月周均 | 较新政前一个月周均 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 第 | 9. 56 | 8. 57 | 10. 58 | 8. 8 ...

10月22日晚港交所公告显示上坤地产因未达成复牌指引，将于10月27日正式退市，这是继8月25日恒大退市之 后又一房企被交易所勒令退市。与此同时，10月24日五矿地产宣布股东提出了私有化方案，主动退市。房企或 旗下企业私有化退市背后的原因是什么？A股和H股分别有多少房企有退市的风险？2021年以来的这波房企退 市潮何时停止呢? H股仍有部分房企停牌中 2025年仍有一定退市风险 01 2021年以来，由于房企流动性危机不断爆发以及行业的持续下行，上市房企的业绩开始持续恶化，部分H股的 上市房企也因为无法公布年报而开始了停牌。根据港交所的上市规则，连续停牌18个月将有可能被港交所直接 摘牌，虽然大多数的房企成功在规定期限内成功发布年报完成了复牌，但是仍有部分企业迎来了退市的结果。 自从2023年4月新力控股为本轮H股内房企退市首开记录以来，截至2025年10月27日，共有11家H股内房企被勒 令退市，包括曾经的龙头房企中国恒大。 根据联交所的公告， 截至2025年9月底H股共有8家内房企或房企旗下企业正在停牌中（不包括刚退市的上坤 地产）。 2025年还有当代置业和中原建业2家企业的停牌即将期满，如果没有在规定 ...

导 语 四中全会明确行业高质量发展方向，供给侧将进一步践行控量提质。 ◎ 文 / 马千里 2025年10月，土地成交规模环比回落，同比降幅亦显著扩大。据月末快报数据显示，当月土地成交建筑 面积与金额分别环比下降13%和20%；同比来看，二者降幅进一步扩大至25%和33%，均创下年内最高同 比跌幅。供地节奏同步有所放缓，截至25日，本月土地供应建筑面积达8294万平方米，环比上月微降 1%。从市场热度看，本月土拍呈现鲜明的结构性分化特征，热度仍集中于上海徐汇滨江、杭州滨江、广 州白云等核心城市的少数核心板块，但整体平均溢价率则进一步回落，创下年内新低。本月召开的二十 届四中全会明确了房地产行业的高质量发展路径，以"好房子"建设与城市更新为核心方向。接下来，为 确保行业供求平衡及新增投资的安全预期，预计土地市场供求规模将继续维持低位运行；与此同时，得 益于高品质开发新规、城市更新等有利因素的推进，新增宅地项目的强投资确定性也将更为普遍。 核心要点 供求：供求规模同比显著下行。 本月供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同比下降34%。 成交6057万平方米，环比下降13%，同比下降25%。 热度：再创新低。 ...

成交：本周成交建筑面积730万平方米，环比上升106%，成交金额454亿元，环比上升159%。 本周平均溢价 率4.2%，较上周提升了2.6个百分点。 上海八批次土拍于本周举行，出让的6宗宅地中有3宗溢价成交，分别是徐汇滨江地块、杨浦东外滩地块和静安 苏河湾地块。徐汇滨江WS5单元地块由中海以44.65亿元总价、10%溢价率拿下，成交楼板价14.85万元/平方 米，刷新板块地价纪录，该地块距黄浦江仅800米，周边云锦东方等项目售价已达16.5万元/平方米，地块容积 率仅1.5、建筑限高30米，且无中小套型限制，未来大概率将打造叠墅+洋房产品，预期售价可达20万+。杨浦 东外滩地块被保利溢价14.69%拿下，成交楼板价7万元/平方米，周边新房售价在12万元/平方米左右。静安苏 河湾C070102单元地块由招商、越秀等四家企业组成的联合体以77.37亿元竞得，名义楼板价7.7万元/平方米， 溢价率9.03%，该地块是苏河湾片区最后的一个住宅地块，坐拥苏河湾水景和商业文化配套，周边豪宅项目普 遍售价在10万元/平方米以上。 2025年第43周 Weekly 2025年10月20日-2025年10月26日，第43周土 ...

北京市昌平区北七家镇歇甲庄村组合地块顺利完成出让，中建智地与北京未来科学城组成的联合体以 26.01 亿元底价竞得。 ◎ 文 / 马千里 10月28日，北京昌平区北七家歇甲庄村地块出让，地块位于天通苑东侧，如期由中建智地+未来科学城以 26.01亿元的底价竞得。 昌平区天通苑板块上一次有宅地出让，还是2017年天通苑北侧的共有产权房项目，由未来科学城溢价27% 竞得，成交楼板价为2.3万元/平方米。 | | | 昌平区北七家镇歇甲庄村(A)使块)0038、0046、0035、0043、0044、0045 | | | --- | --- | --- | --- | | 区域 板块 | 昌平区-天通苑板块 | 成交日期 | 2025/10/28 | | 買東西航 | 10. 47 | 成交总价 | 26.01 | | (万吧) | (可建住宅 9.13) | (亿元) | | | 综合容积率 | 1.65 (住宅部分 2.07) | 住宅携板价 元/平方米) | 28495 | | 溢修率 | 0% | 周辺可比房价 | 50000 | | | | (元/平方米) | | | 交易方式 | 挂牌 | 物知屋 | ...

2025年第43周，四中全会于周内召开并发布公报，公报中首次出现了房地产相关叙述，明确将加快推进行 业高质量发展。央行连续两周表态将维护金融稳定，做好房地产风险化解工作。 地方层面，周内地方稳市场政策发布频次保持高位，优化公积金类政策仍保持较高发布频次，且保障 房、"好房子"相关政策发布频次也有所提升。税费优惠政策方面，杭州多区县开展"消费券"补贴模式，为联 动房产销售与日常消费提供了新范式。 0 1 周度中央：四中全会公报"保障和改善民生"框架中，首次提出推进房地产高质量发展 10月23日，四中全会公报正式发布，首次直接出现了"房地产"相关表述。在"保障和改善民生"框架中，提出推 进房地产高质量发展。与以往历届四中全会或将房地产隐含于宏观经济论述中（如十六届、十七届），或侧重 于法治保障（十八届），或明确为"住有所居"的民生底线（十九届）相比，二十届四中全会的表述发生了深刻 转变，将 "推动房地产高质量发展" 系统性地融入"保障和改善民生"框架，将其作为扎实推进全体人民共同富 裕的重要抓手。 这一变化标志着房地产的定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布 局和推进新型城镇化 ...

导语 中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型 ◎ 文 / 房玲 易天宇 洪宇桁 0 1 2025年政府继续支持公募REITs发展，市场反应较为热烈 1、782号文进行四个方面革新，推进公募REITs常态化发展 自2024年中国公募REITs迈入常态化发展新阶段以来， 2025年的政策主要针对扩大公募REITs适用范围以及加快 REITs审批发行等方面。 9月12日,国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常 态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号，下称782号文）， 这是继2024年1014号文之后的又一个 重量级政策，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面有了新的规定。 在资产范围方面，782号文在1014号文已明确的收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型 基础上， 进一步扩大了资产范围，新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业 市场、养老设施等新资产类型。 特别是将文化旅游、养老设施等民生相关领域首次纳入REITs发行范围，标志着 基础设施REITs从传统基建向新基建、民生领域延伸 ...

点击标题阅读全文 专题 VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究 成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 2025公募REITs发展现状与趋势 中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型 观点 四中全会 | 房地产高质量发展：以新模式为抓手、以"好房子"为根本 在"保障和改善民生，实现共同富裕"框架中，首次提出推进房地产高质量发展 评司论企｜建发房产：以"灯塔"为引领，多维优势夯实长期价值 灯塔战略标杆项目热销，展望四季度，还将有若干个新灯塔项目入市，未来增长可期。财务指标持续稳健，毛利 率和净利率都有所回升。 研报 土地周报 | 供求规模延续低位，杭州浦沿宅地溢价20%成交（10.13-10.19） 第4 2周土地供求规模延续低位，整体土拍热度依旧平淡，仅少数优质地块保持点状热度。本周重点城市监测供应 土地建筑面积3 6 8万平方米，环比上升3 0%，成交建筑面积为3 5 5万平方米，环比上升1 7%。本周溢价率1.6%，环 比低位回升，仍然只有少数优质地块保持点状热度。 政策动态 | 住建部长署名发文解析城市发展顶层思路，成 ...

建发房产“灯塔战略”核心观点 - 公司汲取“灯塔精神”内核，提出“灯塔战略”，以“爱即真诚、颜值即价值”为内核主张，通过卓越产品力、文化底蕴与生活理念迭代重塑产品，旨在重燃并引领人们对美好生活的热爱与向往 [3] - “灯塔”项目是公司当年度最新理念与最高水平的集大成之作，突破企业过往经验体系，进行全方位产品革新，构建起企业最高产品力标准，并带动整体产品体系持续迭代升级 [3] - 公司通过领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛四大核心特性，以及五大路径推进“灯塔战略”落地 [3] 灯塔战略的推进与落地 - 灯塔项目由公司最高决策层深度参与，从土地研判到产品营造全流程把控，以确保资源倾斜、标准拔高、执行高效 [5] - 项目锚定城市稀缺核心地段，成本投入不计短期回报，聚焦长期居住价值，广纳各方资源，注入文化、美学、技术与服务多维高阶价值 [5] - 公司以前沿设计理念打造属地定制产品，融入智慧、绿色等前瞻性思考，并臻选世界珍材，运用前沿工艺打磨细节，实现产品体系的全方位重塑 [5] - 2025年，该战略在厦门、北京、上海、成都、杭州等重点城市逐步落地 [5] 灯塔项目市场表现 - 上海建发·海宸于2025年9月30日开盘，首批推出322套房源，认筹率达128%，跻身上海近年千万级以上产品单次开盘销售套数榜首，并拿下上海下半年单次开盘销售金额、销售套数双第一 [5] - 厦门建发港务·宸启瑞湖开盘一周多去化率接近90%，斩获厦门6月商品住宅销售面积、金额“双冠王” [7] - 北京建发·海晏6月首开热销，首开三个月签约金额突破60亿元，荣获北京市2025年6-9月商品住宅网签金额第一名 [7] - 成都金融城项目（建发·海耀）和杭州蒋村项目也相继入市或即将入市 [13] 公司土地储备与未来业绩 - 截至2025年6月末，建发国际可售土储建筑面积1271万平方米，较期初上升2%，权益可售土储建筑面积950万平方米，权益比例75% [15] - 公司总土储货值约2496亿元，其中北京、上海、杭州、成都、厦门五大核心城市土储货值合计约1354亿元，占比达54% [15] - 公司土储中约81%以上为2022年及之后的拿地项目，未来业绩趋势更加明朗 [15] - 截至2025年6月末，公司存货账面值为2662亿元，较年初增长7.8%，其中已竣工未售存货为196亿元，较年初减少9.9%，占比降至7.4%，处于行业较低水平 [15] 公司财务状况与战略 - 截至2025年6月末，建发国际平均融资成本降至3.17%（下降39个基点），现金短债比3.9，净负债率33.4%，均处行业优质区间 [18] - 2025年上半年公司新增拿地货值已超1200亿元，下半年将依据销售情况以销定投，择机补货，重点布局北京、上海、杭州、成都等核心城市 [18] - 公司坚持经营安全，项目的流动性优先于净利润率 [18] - 摩根斯坦利预测，随着低利润率旧土储资源（占18%）拖累减弱，公司总毛利率有望在2027年恢复至17%水平（2024年为13.3%），核心利润预计增长25% [19] - 派息率上调20%至23.51港元，预计2025-2027年间股息收益率达7%-9%，年化复合增长率16%-18%，核心净资产收益率维持在16%-18% [19]