政策环境 - 中央多部门协同发力，政策核心聚焦城市更新、保障安居、“好房子”建设、融资优化四大维度，形成“中央定调、地方精准施策”的联动格局 [3] - 中央层面金融支持力度加大，央行下调再贷款利率0.25个百分点至1.25%，将商办用房最低首付比例降至30%，并将房地产融资协调机制“白名单”项目贷款展期期限延长至5年 [3] - 中央财税优惠政策延续加码，居民换购住房个税退税政策延至2027年底，公租房相关税收优惠延续，覆盖城镇土地使用税、印花税等七大税种 [3] - 自然资源部与住建部联合发文支持城市更新，鼓励利用存量土地、房产资源发展国家支持产业，给予不超过5年过渡期政策，无需改变用地主体和规划条件 [3] - 地方层面超40省市跟进细化落实政策，上海、苏州、珠海等在“十五五”规划中单列城市更新工作 [4] - 地方城市更新与保障房建设具体推进，大连启动超100万平方米旧改计划惠及2.9万户居民，广州计划2026年筹集建设保障性住房3万套，深圳对配售型保障房实施严格封闭管理 [4] - “好房子”建设具象化落地，济南出台商品住宅“五好”提升指引，明确层高不低于3.15米等量化标准 [4] - 地方需求端政策持续优化，南京推出“青年人才房票”补贴并将公积金贷款额度提至200万元/户，银川通过“银八条”拓展公积金提取场景并向多子女家庭等倾斜贷款额度 [4] 新房成交 - 2026年1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25% [8] - 分能级城市看，4个一线城市成交面积约132万平方米，环同比分别下降36%和28%，降幅均高于50城整体和其他能级城市，相较去年月均下滑26% [9] - 21个二线城市成交面积约460万平方米，环同比分别下降36%和24%，相较于去年月均减少30% [9] - 25个三四线城市成交面积约219万平方米，环比下降20%，同比持平微降2%，相较去年月均下降9% [9] - 重点城市表现分化，一线城市中上海成交面积26.5万平方米，环同比降幅达44%和46% [11] - 部分二线城市表现突出，重庆成交面积58.1万平方米，同比增长86%，环比增长26% [11] - 三四线城市中南通成交面积19.1万平方米，环比增长73%，同比大幅增长253% [11] 二手房成交 - 2026年1月全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [14] - 成都二手房成交面积达218万平方米高踞首位，环比增长18%，同比激增63%，相较去年月均增37% [17] - 北京二手房成交面积约125万平方米，环比下降15%，同比仍持平稳增6%，相较去年月均下降6% [17] - 多个城市二手房成交面积同比大幅增长，厦门环比增长105%，同比增长73% [18] - 宁波成交面积60.8万平方米，环比大幅增长176%，同比激增212% [18] - 扬州成交面积29.9万平方米，环比增长30%，同比大幅增长153% [18] 土地成交 - 2026年1月土地成交建筑面积和金额均环比回落90%，同比来看二者分别下降48%和59% [21] - 截至25日本月土地供应面积3360万平方米，同比下降8% [21] - 市场热度处于低位，溢价率延续低位，至截稿时10亿元以上的宅地均为底价成交 [21] - 高总价地块成交频次显著下降，至截稿时仅有6宗宅地成交总价超过10亿元 [24] - 上海2026年第一次土拍的2宗宅地均为底价成交 [24] - 总价榜首地块为上海浦东新区地块，成交价25.6亿元，溢价率0% [25] - 单价榜首地块为上海浦东新区森兰板块地块，成交楼面价约3.8万元/平方米，由越秀地产底价竞得 [28]

公司战略与计划 - 深度智联于2026年1月30日正式启动“地产AI先锋”招募计划，面向全行业招募三类核心伙伴：GEO泛地产认知优化师、数字员工推荐官、OPC人机协同研究员 [2] - 该计划并非传统的人员扩充招聘，而是一场面向未来的生态共建邀请，旨在与行业共创新型AI岗位，构建开放共生的人机协同生态 [2][4] - 公司致力于寻找志同道合的伙伴，构建由正式员工、渠道伙伴、生态伙伴组成的精英组织体系，入选者将直接参与核心产品迭代和市场拓展 [4] - 公司提出“用即共创、推即共建、赢即共赢”的生态闭环理念，助力行业精英在AI时代实现价值跃升 [4] - 公司认为2026年是垂直AI应用爆发元年，其AI-Ready战略的最终落点是人的进化与行业的升级 [11] 行业背景与趋势 - 房地产行业正处于深度调整变革期，行业格局重构、竞争逻辑改变 [2] - AI大模型的快速迭代与普及，正以不可逆转之势渗透至地产行业的每一个环节 [2] - 在“行业调整”与“技术革新”双向交织的新格局中，房地产行业必将诞生拥抱AI并与行业应用深度融合的“新物种” [2] - 福布斯杂志指出，未来的赢家是那些学会将AI视为平等队友和同事的人 [8] - 58同城近期报告指出，平台已涌现近50类人机协作新岗位 [8] - 在“组织即平台，个体即公司”的AI时代，OPC超级个体不断涌现，在地产行业也逐渐成为新型生产单元的核心载体 [10] 岗位一：GEO泛地产认知优化师 - 该岗位被定义为AI时代的认知架构者 [5] - 随着AI成为房产消费决策的核心信息入口，“被AI信任并正确推荐”已成为地产营销竞争的新战场，传统SEO模式已难以适配新时代需求 [6] - GEO泛地产认知优化师需跳出传统营销局限，以战略构建者身份，主导塑造AI对地产品牌和产品的认知与偏好 [6] - 其工作核心是通过系统梳理楼盘地段、配套、产品等结构化信息，搭建权威、精准的语义资产矩阵，让AI在响应购房咨询时优先采信专业内容，实现“答案即品牌”的心智预售 [6] - 该岗位面向具备深厚行业洞察的资深策划师、市场研究专家及内容创业者开放，下设泛地产认知优化师专业分析师和数字研究员两种岗位 [6] - 将与公司团队共同建设行业权威信源，参与定义地产行业认知标准，推动AI时代行业认知升级 [6] 岗位二：数字员工推荐官 - 该岗位被定义为组织效率革命的赋能者 [7] - 数字员工推荐官是“数字员工”这种新质生产力的推广者与赋能者，将化身“人力猎头”，帮助房企构建“专业人员+N个数字员工”的未来团队 [8] - 其目标是破解行业人力成本高、效率低等痛点，按需匹配，重塑管理流程，引爆组织效率革命 [8] - 该岗位面向具备广泛行业人脉与优秀销售能力的房地产从业者、企业服务顾问及资源整合者开放，在各城市分设城市首席推荐官和城市推荐官两级 [8] - 任职者可以没有专业AI基础，凭借对AI的热情即可借力平台实现职业转型与收入提升 [8] 岗位三：OPC人机协同研究员 - 该岗位被定义为AI原生“超级个体”实践者 [9] - OPC人机协同研究员是具备独立研究能力的地产投研专家和咨询顾问，是积极投身于与AI人机协同的创业人才，是公司在“AI+地产”融合实践道路上的合伙人 [10] - 公司依托强大的AI产品与数据底座，提供一套完整的AI协同作战系统，助力其以“1人+N个数字员工”的高效特战模式服务客户 [10] - 该模式可将90%的数据挖掘、报告撰写等重复性事务性工作交给AI，自身聚焦战略决策、客户深度链接等核心价值环节，实现个人生产力的指数级跃升 [10] - 该岗位面向房企中层研究人员、独立咨询顾问及创新型创业团队开放 [10] - 合作伙伴将获得“克而瑞×深度智联”双重品牌权威背书，共享成长红利，实现个人专业影响力与商业价值的双重突破 [10]

文章核心观点 - 深度智联通过举办“智联地产·深度实战”房地产AI应用工作坊，成功展示了其AI产品在房地产全业务链条中的实战落地价值，标志着公司产品从技术发布迈向上岗实战的关键一步[2] - 活动通过四大主题工作坊，让近百位行业专业人士沉浸式体验并验证了“金牌案场”、“决策专家”、“私域主编”三大数字员工战队在营销获客、投资决策、内容创作等场景的增效价值[2][4] - 人工智能正从概念探索全面走向实战落地，成为重塑房地产行业格局的核心引擎，深度智联将持续深耕“AI+房地产”，以技术迭代赋能产业升级[16] 工作坊实战1：GEO认知优化 - 公司构建AI可信知识图谱，围绕可见性、信源渗透率、信息修正率、表述丰富度、正向转化率、位次跃升率六大核心认知维度对房产项目进行系统优化[7] - 以成都某改善型楼盘为例，经优化后，项目在AI模型回答107个典型购房问题时，“盲选期”曝光率提升47.6%[7] - 优化系统不仅提升曝光率，更能在用户决策关键节点精准传递项目核心价值，有操盘手反馈客户咨询答案精准度提高，缩短了成交周期[7] 工作坊实战2：数字员工战队“金牌案场” - “金牌案场”数字战队由四位核心成员构成，旨在协同完成新房项目从市场研判到客户服务的全流程闭环[9] - 在实战中，仅输入项目核心卖点等信息，AI便在3分钟内生成了适配抖音、小红书、朋友圈三大平台的差异化推广软文及针对年轻刚需群体的智能接待话术[9] - 数字员工的设计目标是“能干活”而非仅“能对话”，活动中现场生成的高质量项目测评报告（含竞品对比图、客户意向度预测模型）获得了参会客户认可[9] 工作坊实战3：数字员工“决策专家” - “决策专家”具备强大的问数能力，用户以自然语言提问，AI可秒级响应并从CRIC等核心数据库提取生成结构化数据报表，将以往半小时的“找数”工作压缩至30秒内[11] - 该数字员工能一站式整合土地、政策、人口、市场等多维度数据，通过专业算法进行深度挖掘分析，快速完成供需预测与风险评估[11] - 其AI任务（Agentic AI）能力突出，现场仅输入一个撰写研究文章的指令，AI便能自主拆解并执行任务，在45分钟内输出完整报告，报告生成效率较传统人工模式提升90%以上[11] 工作坊实战4：数字员工“私域主编” - “私域主编”旨在解决地产内容创作中的选题难、资料收集费时、产出慢、多平台适配复杂等痛点[15] - 该工具通过热点雷达实现智能选题，提供快速写作、专业文章和深度报告三种创作模式，自动收集分析资料，并能快速部署多平台分发[15] - 与会自媒体人反馈，传统需2-3小时的工作量，现仅需十分钟即可完成，生成内容兼具专业性与传播性，内嵌的“决策专家”功能为专业创作提供了有力支撑[15] 行业反馈与产品价值 - 多位业内人士表达认可，认为AI产品不再是概念展示，而是实实在在能提升工作效率的工具，如在营销文案生成和投研报告撰写方面[16] - 有投拓专家表示，“决策专家”的高效和精准超出预期，为投资决策提供了有力支撑[16] - 本次活动搭建了技术与业务深度融合的桥梁，公司后续将把此类生成式AI实战型工作坊向全国推广，让更多地产专业人士结合一线需求开展实操演练[2][4]

文章核心观点 2026年1月，中国土地市场成交规模因季节性因素处于低位，各项关键指标同比大幅下滑，市场主要由地方城投和项目开发商支撑。随着新一年供地计划陆续落地及融资环境优化，预计后续土地市场热度将逐步回升 [17][24][26]。 根据相关目录分别进行总结 1、土地成交规模处于季节性低位 - 2026年1月，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积2580万平方米，环比下降90%，同比下降48% [18] - 同期成交金额为622亿元，环比下降90%，同比下降59% [18] - 1月所有城市土地成交金额均不高于50亿元，平均溢价率仅为1.8%，绝大多数高总价地块为底价成交 [18] 2、百强门槛均较同期下滑 - 截至1月末，新增土地储备货值百强门槛值为3.5亿元，同比下降35% [20] - 新增土地总价百强门槛值为1.6亿元，同比下降20% [20] - 新增建筑面积百强门槛值为7.4万平方米，同比下降17% [20] 3、投资TOP100拿地金额同比降幅近五成 - 2026年1月，新增土地储备百强房企的新增货值、总价和建筑面积之和分别为1280亿元、579亿元和1422万平方米 [21] - 其中，新增货值和拿地金额同比降幅接近50%，新增建筑面积同比下降28% [21] - 当月拿地金额前两位为越秀地产（25.6亿元）和华润置地，多数去年拿地较多的央企、国企本月尚未展开投资铺排 [10][22] 4、供地“窗口期”开启后土拍热度有望回升 - 2026年初，中央明确将持续实施适度宽松的货币政策，符合条件的房地产“白名单”项目贷款可享受5年展期政策，行业融资环境持续优化 [24] - 新一年房地产行业调控核心为“控增量、去库存”，土地供求规模将持续优化调整，叠加闲置土地回购、城市更新等工作推进，将释放更多优质地块资源 [24] - 农历新年过后，各地2026年供地计划将陆续落地，预计2026年上半年土地市场热度将逐步回升 [26]

导 读 核心城市二手房市场实现开门红 百强房企1月实现销售操盘金额1654.5亿元。 | ☉ 文／克而瑞 | | --- | | 19 | 碧桂园 | 24.6 | 19 | 美的置业 | 9.7 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 20 | 金地集团 | 22.2 | 20 | 越秀地产 | 9.3 | | 21 | 中信城开 | 21.7 | 21 | 华发股份 | 9.1 | | 22 | 融创中国 | 21.0 | 22 | 远洋集团 | 8.8 | | 23 | 陆家嘴 | 18.5 | 23 | 电建地产 | 8.3 8 | | 24 | 国贸地产 | 17.2 C | 24 | 融创中国 | 8.2 | | 25 | 中国中铁 | 17.1 | 25 | 新城控股 | 8.1 | | 26 | 大华集团 | 16.3 | 26 | 滨江集团 | 7.7 | | 27 | 象屿地产 | 15.1 | 27 | 大华集团 | 7.5 | | 28 | 君一控股 | 13.2 L | 28 | 联发集团 | 7.3 | | 29 | 电建地产 | 13. ...

导 语 2026年1月，土地成交规模迎来季节性回落，供求规模环比显著下降，同比也延续回落。月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积和金 额均环比回落90%，同比来看二者分别下降48%和59%。供地规模方面，截至25日本月土地供应面积3360万平方米，同比下降8%，各地 主管部门仍在进一步严控新增土地供应。从市场热度来看，由于本月成交地块多为2025年末供应的年度收尾地块，优质高总价地块成交 占比偏低，本月溢价率延续低位，至截稿时10亿元以上的宅地均为底价成交。 行业发展环境持续向好，上半年土拍热度有望回升 ◎ 文 / 马千里 核心要点 供求： 交易规模进入季节性低位，持续落实控增量目标。 本月土地供应建筑面积为3360万平方米，环比下降50%，同比下 降8%。成交2580万平方米，环比下降90%，同比下降48%。 热度： 延续低位回落。 1月平均溢价率为1.8%，环比下降0.3个百分点。高总价地块普遍为底价成交。 分布： 各能级均同比回落。 就成交金额变动来看，一线城市同比下降83%，二线同比回落48%，三四线下跌55%。 后市展望 行业发展环境持续向好，上半年土拍热度有望回升 2026年1月，土地市场步入供求 ...

政策动态：中央与地方聚焦新模式与存量盘活 - 自然资源部与住建部发文支持城市更新，鼓励利用存量土地和房产资源发展国家支持产业[1] - 住建部部长明确2026年两大工作重点：有序推动“好房子”建设以带动产业链升级，以及加快构建房地产发展新模式的基础制度[1] - 本周有14个省市出台稳市场政策，“城市更新”和“保障房”成为地方政策关键词[2] - 多地“十五五”规划建议将城市更新和深化要素市场化配置独立于房地产单列，置于更重要的位置[2] - 大连发布年度城市更新计划，计划改造面积超100万平方米，并探索老旧住房原拆原建新模式[2] - 广州计划在2026年筹集建设保障性住房3万套，深圳出台配售型保障房管理办法实施严格封闭管理，海口征集存量商品住房用作保租房[2] 新房市场成交：整体持续下行，城市分化显著 - 2026年第3周各能级新建商品住宅成交面积环比普降，呈现“四连降”趋势，绝对量降至去年7、8月低水平[5] - 一线城市成交面积环比下降38%，为各能级中降幅最大；二线城市环比微降5%；三四线城市环比下降23%[5] - 第3周30个重点城市新建商品住宅成交面积约63万平方米，环比下降17%，同比锐减51%[7] - 1月累计（截至第3周）30城成交面积232万平方米，同比减少42%[7] - 城市间表现分化：深圳、南京、济南等一二线城市环比降幅约40%，而杭州、合肥、哈尔滨、嘉兴、东营等城市环比增幅超30%[7] - 从累计同比看，三四线城市降幅最小为24%，其中嘉兴、东营、安庆等城市同比显著增长[7] - 具体城市数据：北京第3周成交6.49万平方米（环比-9%，同比-30%），深圳成交2.67万平方米（环比-66%，同比-75%），杭州成交7.44万平方米（环比+34%，同比-49%），合肥成交4.37万平方米（环比+87%，同比-55%）[8] 土地市场：供求规模低位，溢价率维持低位 - 2026年第3周重点城市土地供应建筑面积321万平方米，环比增长17%；成交建筑面积191万平方米，环比下降24%[11] - 重点城市土地市场平均溢价率为0.7%，延续低位运行态势[11] - 浙江省玉环市一宗宅地实现高溢价出让，起拍底价2.68亿元，经过37轮竞价以总价3.04亿元成交，溢价率达到13.43%，成交楼板价6192元/平方米[11]

行业背景与测评意义 - 2025年是房地产行业转型关键年 行业正告别高杠杆 高周转旧模式 加速构建以高质量发展为核心的新模式 [2] - “保交房”从应急攻坚转向常态化防控 “好房子”建设成为品质升级核心方向 城市更新与存量盘活成为行业发展新引擎 [2] - 交付力已成为房企重塑市场信心 巩固核心竞争力的关键支点 [2] - 克而瑞产品力100工作组自2018年起已连续多年携手百余家房企 聚焦行业产品力建设变革 构建系统科学的测评指标体系与模型 [2] 2025年度交付力测评工作概述 - 2025年度交付力测评工作已全面启动 同步开启企业数据调研和项目线上申报通道 [4] - 测评将综合评估企业及项目整体交付实力 最终将于2026年3月下旬发布“企业”和“项目”两大榜单 [4] - 发布榜单旨在为行业树立品质标杆 为市场传递正向价值 [4] 测评榜单维度与类别 - 企业维度将评选“2025中国房地产交付力企业TOP30” [5] - 项目维度将评选“2025全国十大交付力高端/轻奢/品质作品” [5] - 项目维度新增“2025全国交付力百强项目”评选 [5] 项目参评要求与日程安排 - 项目参评要求为首次交付时间在2025年度的住宅项目 [6] - 每家企业参评项目个数不设上限 [6] - 所有参评项目须完成线上填报 [6] - 线上填报系统于2026年1月12日开放 项目与企业填报均于2026年1月31日截止 [6] - 主要测评节点包括 2026年2月初进行项目审核 2026年3月中旬举行专家评审会 2026年3月下旬发布测评榜单 [6][7] - 以上日程为暂拟 以实际情况为准 [7]

土地市场整体表现 - 2026年1月19日至25日，土地市场供求规模延续低位，供应建筑面积321万平方米，环比增长17%，成交建筑面积191万平方米，环比下降24%[1] - 本周成交金额为81亿元，环比下降34%，成交建筑面积为2025年下半年以来周度新低[3] - 重点城市平均溢价率为0.7%，延续低位运行态势，主要因成交地块多为2025年末供应的年度收尾地块，高总价优质地块占比较低[1] 土地供应情况 - 本周土地供应建筑面积321万平方米，环比增长17%，一线城市中仅广州挂牌一宗含宅用地[2] - 重点监测城市供应的住宅用地平均容积率仅为1.98，其中湖州、台州平均容积率均在1.9以下[2] - 广州挂牌一宗位于泛珠江新城板块的综合用地，出让底价高达186.4亿元，起拍楼板价为3.3万元/平方米，规划建筑面积56.7万平方米，住宅部分约22万平方米，容积率2.92[2] - 该广州地块附加条件严格，包括建设不低于4.5万平方米国际知名五星级酒店及公寓、无偿移交中小学幼儿园、部分地块整体自持、为村集体建设9.1万平方米权益物业、无偿移交7962平方米共有产权房及人才公寓等[2] - 该地块为珠江新城东区仅存的大面积未开发土地，轨交配套成熟，周边有顶级商圈，自身规划涵盖城央公园、顶奢百货、高端酒店等一体化商业体系，周边新房高端项目售价可达10万元/平方米以上[2] 土地成交情况 - 本周土地成交建筑面积191万平方米，环比下降24%，成交金额81亿元，环比下降34%，出让地块基本以底价成交[3] - 南京江北新区万寿路地块以底价15.38亿元成交，建筑面积9.9万平方米，容积率1.6，平均成交楼板价1.55万元/平方米，由扬子国投旗下子公司竞得[3] - 南京地块周边产业配套突出，临近规划地铁站，3公里内有医院、商业、图书馆等配套，周边新房项目均价约2.8-3万元/平方米[3] - 浙江省玉环市一宗宅地实现高溢价出让，起拍底价2.68亿元，容积率1.6，经过37轮竞价以总价3.04亿元成交，成交楼板价6192元/平方米，溢价率达到13.43%[4] - 玉环地块由浙江创融实业和玉环市国华置业竞得，处于老城区辐射范围，交通便捷，居住氛围浓厚，周边配套完善，新房售价约2-2.6万元/平方米[4] 重点地块成交榜单 - 本周总价TOP5地块均以底价成交，溢价率为0%[8] - 排名第一的为南京江北新区地块，成交总价15亿元，竞得楼板价15505元/平方米[8] - 其余上榜地块位于南通、金华、泉州等地，成交总价在3亿至8亿元之间[8]

文章核心观点 - 2025年房地产行业在销售、投资等总量指标调整的同时，供给侧主动调整成效显著，投资、新开工与销售实现动态适配，行业正加速迈向止跌回稳的新阶段 [1] - 金融环境持续改善，居民中长期贷款回升，融资成本下降，叠加后续政策支持，为行业调整提供了时间和资金窗口 [8] - 尽管累计成交数据受基数影响降幅扩大，但单月指标已呈现边际改善，政策持续发力有望推动2026年新房成交加快回稳 [9] - 房价同比降幅扩大，但环比止跌城市持续扩容，高品质住宅供给增加带来结构性企稳信号，2026年在货币政策等支持下，部分区域房价有望获得新支撑 [11][12] - 展望后市，行业正进入去库存时代，若政策持续发力，2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳，商品房销售降幅料将收窄，新开工继续收缩，行业生态趋于健康 [14][15] 新开工、投资与新房成交动态适配 筑牢行业稳定核心根基 - 2025年房屋新开工面积5.9亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积4.3亿平方米，下降19.8% [3] - 全年新开工规模仅为新房销售的67%，降至历史低位，新房市场连续第四年实现“供小于求”，持续缓解库存压力 [3] - 2025年全国房地产开发投资额达8.3万亿元，同比下降17.2%，其占新房成交金额的比重降至98.6%，投资规模再度低于销售规模，标志着行业整体“现金流”再度转正 [6] - 2025年全国房屋竣工面积累计达6亿平方米，12月竣工面积同比降幅较11月收窄7.0个百分点，各地保交房工作持续提速，396万套保交房任务全面完成 [6] - 投资、新开工与新房交易的动态平衡，形成了“稳现金流、去库存、保交付”的闭环支撑，成为行业稳定的核心驱动力 [3][6] 岁末居民中长期贷款两连增 地产融资环境持续向好 - 2025年全年国内生产总值140.2万亿元，按不变价格计算增长5.0%，城镇化率提升至67.89%，为房地产市场提供宏观经济支撑 [8] - 2025年M2同比增长8.5%，增速较前11月提升0.5个百分点 [8] - 居民中长期贷款延续回升态势，12月环比增长106亿元，连续两月止跌 [8] - 2025年12月新发放个人住房贷款加权平均利率约3.1%，较2018年下半年下降2.6个百分点，社会综合融资成本稳步下行 [8] - 后续政策持续加码，包括完善结构性货币政策工具利率、“白名单”项目贷款展期（最长5年）、降低商业用房首付款、下调再贷款利率等，改善行业融资环境 [8] 累计成交降幅受基数影响扩大 单月指标边际改善态势延续 - 受上年基数大幅上升影响，2025年新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.4万亿元，同比下降12.6% [9] - 单月数据呈现边际改善，12月销售面积降幅较上月收窄1.2个百分点至15.8% [9] - 房企到位资金中个人按揭贷款新增1066亿元，环比增加114亿元，市场需求端出现企稳动能 [9] - 政策层面，住建部明确2026年将结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房 [9] - 地方层面购房支持政策密集落地，如南京推出最高15万元人才房票、提高公积金贷款上限等，随着政策效应释放，2026年新房成交有望加快回稳 [9] 房价同比降幅有所扩大 环比止跌城市名单持续扩容 - 2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大 [12] - 一手房价同比指数下降3.0%，一线城市同比下降1.7%，二、三线城市分别下降2.5%和3.7% [12] - 环比方面，一线城市降幅收窄0.1个百分点，二、三线城市环比下降0.4% [12] - 环比止跌城市持续扩容至12个，除上海、合肥外，长春、武汉、丹东、吉林等城市实现环比止跌，扬州、南京房价连续两个月持平或上涨 [12] - 高品质住宅供给增加带来的产品提质效应，推动更多城市出现房价结构性企稳信号 [12] - 2026年中国人民银行工作会议明确将持续实施适度宽松的货币政策，推动社会综合融资成本维持低位，更多城市板块的房价有望获得新支撑，毗邻产业集聚区、人口密度较高的近郊及老城板块或受益显著 [12] 后市判断 - 行业供给侧主动调整幅度快于成交规模，随着土地成交、新开工降至新房销售以下，行业已进入去库存时代 [14] - 若稳市场政策持续发力，供求关系进一步平衡，叠加租售比的比价效应支撑，预计2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳 [14] - 2026年商品房销售有望加快企稳，预计全年面积、金额降幅进一步收窄，改善型需求有望持续释放，“好房子”带来的结构性机会已逐步显现 [14] - 去库存仍是现阶段首要任务，2026年新开工仍可实现一成左右降幅，政策将通过收购存量商品房作保障房、按去化周期动态调节供地等组合拳加速库存出清 [15] - 行业生态持续趋于健康，2026年开发投资继续下降，为行业留出更充裕理论盈利空间，行业逻辑从增量扩张转向存量优化，“准投资、稳销售、优结构”的健康生态逐步成型 [15]