行业转型趋势 - 房企正从传统"产品导向"模式全面转向"用户导向"开发路径[4] - 通过客户深度共创机制实现产品设计、物业服务和社群运营的创新突破[3][4] 设计端客户共创实践 - 招商蛇口南通和园从拿地阶段即邀请业主参与建筑形态、景观、公共空间及户型精装等全维度设计[6][7] - 业主共同选定自然隐奢建筑立面风格 实现与紫琅湖自然景观的融合[7] - 纯别墅社区为每户业主量身定制专属户型规划及精装设计 满足家庭结构及生活方式差异化需求[11] 服务端客户共创体系 - 绿城通过品质共建、邻里公约等机制推动业主成为美好生活共同营造者[14] - 温州绿城海棠鸣翠邀请业主参与社区植树活动 强化亲子协作与邻里情感联结[14][16] - 华润置地"达尔文课堂"面向全社区招募讲师 构建居民共参与的教育平台与多元学习场景[18] 社群运营创新模式 - 房企将社群运营主导权交予业主 使其成为发起人、策划人和主理人[18] - 从"成员视角"出发提升业主参与感与社区归属感[18] - 客户共创机制通过构建新型客户关系为房企带来可持续竞争优势[21]

克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 当住宅开发从"空间制造"转向"场景营造"，架空层这片曾被遗忘的灰色地带，正被头部房企打造成 品牌联名的高质感泛会所。 文/产品力研究中心 随着消费者从"有房住"向"住好房"需求转变，社区价值正经历一场深刻变革。物理配套的完备性已是基础 门槛，而生活品质的放大器效应逐渐成为高端住宅产品的核心竞争力。这种转变驱动着开发商重新审视社 区空间的价值潜力，尤其聚焦于长期被忽视的架空层区域。 通过深度联名知名文化品牌与生活方式IP，一批标杆项目将架空层转型为主题泛会所空间，构建起自生长 的社区情感生态系统。业主最终收获的已不再是孤立的功能盒子，而是深度融合互动的生活方式解决方 案。 品牌联名将传统社区配套升级为策展型生活平台 01 以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 成都新希望D23风华项目通过深度品牌联名合作，在3、4号楼架空层打造了集社交、文化与休闲于一体的 超级泛会所体系，成为成都高端社区场景创新的标杆案例。该项目与本土及国际知名品牌携手，以专业运 营能力为业主构建了多元化的生活场景。 萃坊STILLFUN威士忌行政酒廊 ， 作为成都 ...

房价异动 | 8月南京71%刚需小区降价，二手房进入深度调整期 南京房价持续下跌的核心矛盾，正在于库存压力和土地高供给量之间的对冲 二手结构 | 8月刚需发力，京沪深小面积低总价成交占比持增 VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究 成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 点击标题阅读全文 观点 9月恰逢季度末，京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情 研报 法拍房月报｜8月成交量再创年内新高，深圳顶豪大平层溢价80%成交（2025年8月） 法拍房市场作为居住权流动链条中的重要"补漏"环节，也将在行业止跌回稳进程中持续受益，为行业发展新模式 的建立提供更多助力。 土地| 土拍热度低位回升，上海真如刷新地价纪录（9.1-9.7） 第3 6周土地供应规模、成交规模均环比下降超过四成，土拍热度低位回升。本周重点城市监测供应土地建筑面积 为4 6 4万平方米，环比下降45%，成交建筑面积为2 0 3万平方米，环比下降41%。本周北京、上海均有宅地出让， 土拍热度低位回升，平均溢价率6 .4%，环比增加了4.1个百分点。 政策|"金九"首周各地持续加强需求 ...

南京房价持续下跌的核心矛盾，正在于库存压力和土地高供给量之间的对冲 ◎ 文/马千里 8月份高温淡季，南京市场热度和看房意愿低迷，新房成交规模延续回落，月内成交的6幅低密宅地均以底价成交。二手房成交价格 也延续下跌，本月有68%的高频交易小区 1 成交价下降，刚需二手降价更是已经成为普遍现象，是重点监测城市中，小区降价比例 最高的城市。 下半年高频交易小区数量连月减少 降价小区比例同步增加 01 2025年下半年以来，南京二手房市场整体呈现下行态势，成交规模持续下降，同时降价小区比例不断攀升。 8月份二手房一方面成交规模大幅收缩，当月高频交易小区数量仅192个，较去年同期下降58%，二手房整体成交量也仅6300套；另 一方面，价格下跌趋势明显，多达68%（近七成）的高频交易小区成交价格环比下跌，这一跌价小区占比不仅较上月增加11个百分 点，还创下年内第二高点。 值得注意的是，8月的市场表现与2025年4月存在显著差异：4月虽同样是降价小区占比较高的时期，但当时呈现"降价走量"特征， 二手房成交量接近万套；而8月则是成交量与价格同步下滑，标志着南京二手房市场已进入量价齐跌的深入调整期。 从8月份南京各小区成交价格 ...

企业 国贸地产8月代建八大项目获评市优工程 本期关注 朗诗代建实现业务创新突围与边界拓展 绿城中国前8月代建销售额606亿元 合生创展2025年前8月代建销售42.36亿元 项目 润地管理联合体中标东莞中心城区配售型保障性住房项目 建发更新建设代建8所学校开学季投入使用 企业动态 旗山雅苑等8个项目获评工程质量评价优良等级；公司代建的厦门一中图强校区、厦门一中思明分校正式揭牌；五通安置房项目获得施工许可证，正式迈入建设阶段；厦 项目获取 在加速落地中。昆山白马泾项目是朗诗在昆山的第三个项目，也是在昆山第一次提供品牌与绿建技术输出服务，意味着朗诗在为国企提供专业化、定制化服务上取得关键性 面积约19463平方米，总建筑面积约84483平方米，计划建设配售型保障性住房510套。润地管理联合体将为项目提供全方位、高质量管理咨询服务。 门市第八幼儿园、厦门市第九幼儿园、厦门市禾悦幼儿园、厦门市务本幼儿园、厦门市滨东小学、厦门外国语学校附属小学、厦门何厝小学、厦门市湖滨中学。 面积约13.8万平方米，由7栋高层住宅楼及配套服务用房组成，提供70-140平方米四种户型，551户居民迎来了交付。 总建筑面积约6.95万平方 ...

核心观点 - 公司2025年上半年营业收入和毛利率同比显著回升 净亏损收窄 通过低成本融资优化债务结构 并积极推进非住宅资产去化[1][3][4] 合约销售 - 全口径销售金额114亿元 同比下降25% 销售面积72万平方米 同比下降2% 销售均价降至15833元/平方米[2][5] - 实现销售回款155亿元 非住宅类资产去化销售额25亿元[2][5] - 前7月完成签约金额121.79亿元 签约面积77.63万平方米 达年度目标44%和50%[2][5] - 北京销售面积28.2万平方米 占总量的39% 同比下降21% 苏州销售面积7.2万平方米 占比10%[8] 存货管理 - 存货账面价值969亿元 较期初下降11% 开发产品账面余额392.38亿元 较期初上升3% 占比升至39%[12][13] - 存货跌价准备较高的项目包括首开紫樾花园(跌价准备3.24亿元) 蓝燃监(2.67亿元) 和锦薇棠(1.97亿元)[14] - 对缺乏竞争力住宅项目加速去化 非核心区域滞重资产尽快处置 核心资产平衡利润与去化效率[2][13] 财务表现 - 营业收入180亿元 同比上升105% 毛利润22.3亿元 同比上升168% 毛利率12.39% 同比上升7.6个百分点[3][17] - 净利润亏损14.36亿元 净利率-7.96% 亏损同比收窄 归母净利润亏损18.39亿元 同比减亏8%[3][18][29] - 北京端礼著和望京樾项目集中交付 贡献营业收入93亿元[3][17] 现金流与融资 - 销售商品提供劳务收到现金91.39亿元 同比提升25.80%[4][22] - 筹资活动现金流量净流出100亿元 有息债务总额1045.7亿元 较期初下降6%[4][22] - 发行多笔低成本融资 包括19.31亿元CMBN 10亿元中期票据(利率2.77%-2.99%) 12亿元私募公司债(利率2.79%)[4][21] - 获首开集团15亿元流动性支持 偿还银行贷款66.2亿元 完成债券融资接续150.5亿元[21] - 剔除预收账款后资产负债率75% 净负债率193% 现金短债比0.83倍[4][22] 物业与创新业务 - 物业租赁面积173万平方米 经营管理收入11.7亿元 酒店客房销售15.7万间·天 酒店物业经营收入3.96亿元[27] - 商管平台统筹招商资源 核心地标商场出租率达95% 昌平首开Long街两日销售额突破600万元[27] - 长租公寓"首开乐尚"开业11家 房源近7000套 出租率93% 养老品牌"首开寸草"布局9家养老院[28] 财务指标对比 - 总资产2088.87亿元 同比下降13% 净资产462.96亿元 同比下降23%[29] - 平均融资成本3.95% 同比下降0.3个百分点 营销及管理费用率7.34% 同比上升6.09个百分点[29] - 净资产收益率-14.59% 同比下降5.22个百分点 资产收益率-0.65% 同比上升0.22个百分点[29]

法拍房市场作为居住权流动链条中的重要"补漏"环节，也将在行业止跌回稳进程中持续受益，为行业 发展新模式的建立提供更多助力。 ◎ 文 / 马千里 2025年8月，月内法拍房成交量再创年内新高，挂牌量略有回落，市场热度有所升温。本月法拍房供应规 模回落至3.2万套，仍是年内第二高位；成交量5466套，超过7月份再创年内新高。竞拍热度也有所上升， 7%的成交房源出价达到100次以上。 本月法拍房市场继续迎来了多宗高总价标的，如深圳新地中央广场商务楼、上海郊区百亩别墅、杭州 西湖区五星级酒店等，共有18处标的起拍价格均在1亿元以上。此外也有多宗非破产诉讼类的二手房 源试水法拍市场，如厦门天琴湾1000平方米独栋、富阳玫瑰园别墅、广州南国公馆大平层等，起拍价 均在1000万元以上。正如上月所预计，随着越来越多的中介和资产管理机构关注到法拍房的成交机 会，法拍房市场也在持续迎来更多不同种类的优质房源。 不过随着越来越多地区的房产租售比提升，逐渐追上资金使用成本，行业也需要警惕非法资金的流入 流出。8月末住建部发布了《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》，要求房地产开发企业或者房地 产中介机构，应当履行反洗钱义务。而法拍房市 ...

9月恰逢季度末，京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情 ◎ 文/俞倩倩 步入2025年三季度以来，二手房成交热度稳步回落，逐月下跌，但前8月累计同比增幅仍显著好于新房。据CRIC监测数据，2025年 8月30个重点城市二手房成交累计同比增9%，与新房成交环比转降形成鲜明对比。究竟2025年8月二手房市场成交结构有哪些变 化？又反映出当前客群怎样的置业偏好呢？ 刚需发力，京沪深杭200万以内成交占比同比持增，高端需求持稳 从 成交总价段 来看当前居民当前购买力， 主要呈现出以下特征 ： 一是京沪深杭低总价段即200万以内2025年8月成交套数占比同比持增，极致刚需客群仍是成交主力。 以上海为例，2025年8月总价 200万以内房源成交套数占比为43.78%，环比上升1.44pcts,同比上升6.45pcts；市场份额有进一步扩大趋势。而北京、深圳、杭州 总价200万以内成交套数占比同比也分别增长了3.24pcts、1.02pcts和1.8pcts。值得关注的是，刚需客群仍是二手房市场购买主 力，北京、上海、杭州低总价段成交套数占比均在40%以上。 二是刚改需求"塌陷"，京沪深300-6000万成交占比同比持降，客户 ...

核心观点 - 公司2025年上半年销售金额103.3亿元同比下降56.14%但回款率高达115.05% 商业运营板块收入增长11.8%成为利润核心支撑 融资端取得突破发行3亿美元境外债和10亿元中期票据 是业内规模民企中极少"零违约"的企业 [1][3][4][14][17] 销售表现 - 2025年上半年实现销售金额103.3亿元同比下降56.14% 销售面积133.5万平方米同比下降59.07% 销售均价7738元/平方米 [3][4] - 回款金额118.84亿元 回款率115.05% [1][3][4] - 长三角区域销售贡献度33%同比下降7个百分点 环渤海区域贡献度27%同比上升5个百分点 中西部区域贡献度27%同比下降2个百分点 珠三角区域贡献度12%同比上升2个百分点 [3][7] 土地储备 - 2025年上半年未新增土地储备 采取谨慎投资策略 [3][9][10] - 可售土地储备约3210万平方米 其中一二线城市土储占比39% 三四线城市土储占比61% [3][10] - 三四线土储主要分布于长三角区域和中西部区域 各占20%左右 [3][10] 财务业绩 - 营业收入221亿元同比下降34.8% 其中房地产业务收入151.7亿元同比下降44.9% [3][12] - 毛利润59.34亿元同比下降19.0% 整体毛利率26.85%同比上升5.25个百分点 [3][12] - 地产开发毛利率7.96%同比下降2.97个百分点 [3][12] - 净利润8.90亿元同比下降34.6% 归母净利润8.95亿元同比下降32.1% [3][12] - 扣非归母净利润9.47亿元同比下降28.2% 核心归母净利率同比提升0.4个百分点 [12] 融资与偿债 - 2025年6月母公司新城发展成功发行3年期3亿美元高级无抵押债券 是近3年来首笔民营地产境外债 [3][14][15] - 2025年8月成功发行10亿元中期票据 发行利率2.68%创历史新低 期限5年 [3][14][15] - 平均融资成本5.55%较2024年末下降0.37个百分点 [3][15] - 有息负债规模522.76亿元较年初下降2.6% 其中短期债务141.6亿元较年初上升13.8% [3][15] - 现金持有91.8亿元较年初下降10.8% 现金短债比0.65 剔除受限制现金的现金短债比0.42 [3][15] - 净负债率54.2% 剔除预收账款资产负债率66.40% [15] 商业运营 - 全国布局205座吾悦广场 已开业及委托管理174座 开业面积1608.14万平方米 [3][17] - 商业运营收入69.44亿元同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利贡献占比77.06%同比大幅提升 毛利率高达71.2% [3][17] - 客流总量9.5亿人次同比增长16.0% 总销售额515亿元同比增长16.5% 平均出租率97.81% [17]

受销售规模下降以及计提减值影响，归母净利亏损；仍需关注流动性，但公开市场债务压力得到缓解。 ◎ 作者 / 沈晓玲、蔡浩盛 核 心 观 点 【 合约销售额同比下滑超五成，沪穗汉等七地为主力贡献城市】 2025上半年金地集团实现合约销售金额171.5亿元，同比下降52.5%；销售均价13676元/ 平方米，同比下降9.0%，较2024年全年的14533元/平方米下滑5.9%。由于销售业绩的下滑，金地集团全口径的行业排名也下滑至24位。根据金地集团公 布的主要开发投资及销售项目情况，25年上半年合约销售金额超5亿的共有7个城市，分别是上海、广州、武汉、天津、北京、太原和苏州，其中上海合约 销售超12亿。 【 拿地节奏放缓，总土储规模降至2701万平方米 】 进入2025年，金地仅在杭州、上海重启拿地，按权益金额算，2宗地累计土地权益成交金额仅1.47亿 元，投资依旧谨慎。由于拿地减少，金地集团土储进一步下降，上半年金地集团的总土地储备约2701万平方米，较年初下降7%。 【营收下滑叠加减值计提，归母净利润亏损37.01亿元】 2025上半年金地集团实现营业收入156.8亿元，同比下滑26%，其中房地产开发收入约97 ...