核心观点 - 2025年初中国房地产市场延续企稳态势，土地市场率先显现积极信号，月度溢价率时隔三年突破10%，京沪杭蓉等地频现高溢价宅地成交[3] - 行业去库存加速，2025年一季度推动去库存规模达1亿平方米，土地市场结构性回暖为行业复苏带来信心[1][3] - 地方政府对土地财政依赖度创近十年新低，土地出让收入占地方基金本级收入比重首次跌破50%[5][9] - 2025年宅地供应计划同比再降20%，二线城市以31%降幅居首，一线城市商品宅地仅调降9%[3][14][15] - 保障房用地占比理性下调至18%，保租房用地占比提升至44%，反映土地资源配置效率提升[3][22] - 预供地规模同比缩减47%，核心城市通过降容提质优化供应结构，上海平均容积率从1.87降至1.78[31][32] - 土拍热度显著回升，全国月度溢价率时隔44个月重回10%以上，二线城市溢价率同比提升14个百分点至21%[35][44] 土地财政依赖度下降 - 2025年地方基金性预算收入中土地出让收入占比降至50%，中央转移支付与专项债占比提升至50%[3][9] - 中央保障安居工程补助提前下达556亿元，同比上升30%，老旧小区改造资金占比59%[12] - 土地年化交易量较2020年高点下降超60%，地方财政结构转型加速[5][42] 宅地供应计划调整 - 2025年宅地供应计划同比下降20%，二线城市降幅31%居首，一线城市商品宅地仅降9%[14][15] - 58%城市宅地供应计划同比下跌，21%城市降幅超50%，部分三四线城市暂停供地[19] - 北京、上海宅地供应计划分别下降33%和40%，广州因保障房用地增长整体供应上升21%[19] 保障房用地结构优化 - 保障房用地占比从2024年20%降至18%，保租房用地占比提升15个百分点至44%[22] - 一线城市保障房用地占比仍达42%，二线城市占比提升5个百分点至27%[25] - 上海暂停城更、旧改类保障房用地供应，聚焦保租房和配售型保障房[22] 预供地规模与质量 - 2025年一季度预供地总建面同比下降47%，用地面积减少38%[31] - 一线城市预供地建面下降74%，广州降幅超90%，上海容积率从1.87降至1.78[32] - 二线城市预供地平均容积率2.2为各能级最高，杭州、成都等地达2.5以上[33] - 三四线城市预供地建面下降43%，半数城市跌幅超50%[33] 土拍市场回暖 - 2025年2月全国平均溢价率11.4%，较上月增4.7个百分点，为2021年7月以来首次突破10%[35] - 京沪杭蓉等地频现总价超50亿元、溢价率超100%地块，郑州金水区宅地溢价率达87%[35] - 二线城市溢价率同比提升14个百分点至21%，核心城市优质地块受房企青睐[44] 行业供需关系修复 - 土地成交建面仅为商品房成交量58%，去库存速度加快[42] - 核心城市通过降容提质优化供应，三四线主动出清，桂林永福等县域暂停供地[44] - 土拍热度回升反映稳市场政策成效，房企投资信心修复[45]