第四代住宅发展概况 - 第四代住宅凭借突破性设计理念和空间布局成为行业焦点[5] - 广州、天津、武汉等城市在政策推进和项目落地方面具有代表性[5] 广州试点情况 - 采用特定地块试点模式，未出台公开政策文件[7] - 首个试点为南沙区横沥岛2024NJY-3地块，招商蛇口竞得，允许40%套内面积作为不计容空中花园[7] - 第二个试点为中交城投HPG-NG-06地块，目前仅两个试点项目[8] - 招商·林屿境82㎡户型通过20-24㎡空中花园赠送，实际使用面积达105㎡，首开售罄且二次开盘去化率86%[10][13] - 试点项目分别聚焦刚需（82-125㎡）和改善型（120-188㎡）需求[13] 天津政策推进 - 滨海新区2024年9月出台首个支持四代宅政策，鼓励露台/屋顶绿化设计[15] - 政策出台半年仅3个项目推进，均定位180㎡以上高端改善产品[15][16] - 滨海建投开发区项目配备270°环绕露台，得房率超100%[18] - 露台设计考虑北方气候特点，进深2.4-2.5米小于南方产品[21] 武汉批量入市 - 2024年3月政策允许三环外100㎡以上住宅设置空中花园，形成郊区差异化卖点[24] - 目前10余个项目规划四代宅，6个位于东湖高新区，光谷中心城北板块竞争激烈[24][25] - 中建壹品汉韵公馆首开去化率80%，但240套房源仅备案118套[24] - 项目多采用"四代与非四代并存"模式，如招商天青府仅2栋纯四代宅楼栋[27][32] - 武汉城建金地和悦通过奇偶层差异化设计（116-118㎡户型）实现灵活空间布局[27] 城市发展路径差异 - 广州：小范围试点积累经验，控制开发节奏[8][13] - 天津：通过新区政策推动露台设计，聚焦高端改善[15][21] - 武汉：政策引导郊区差异化，批量项目入市形成区域竞争[24][25]