AMC角色演变与业务模式创新 - AMC从单纯地产项目"输血"角色发展为项目资产管理人和资源整合者[4] - 业务模式从类信贷延伸出代建代管、联合行业龙头操盘、SPV隔离+市场化带资代建等[4] - 典型案例：长城资产纾困武汉当代集团"当代南湖壹品"项目，提升新户型得房率至95%以上[5] 房地产纾困政策与市场环境 - 2022年11月央行和银保监会发文鼓励AMC参与房地产风险化解[6] - 2025年政府工作报告首次写入"好房子"概念，要求建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅[6] - 房地产行业仍处低谷，纾困需平衡政策性、市场化和风险控制[7] AMC纾困路径演进 - 从类信贷单一业务发展为"AMC收购+代建代管"等综合施策模式[10] - "实质性重组+风险隔离+代管代建"成为新型纾困模式，典型案例：长城资产纾困泰禾"深圳院子"[11] - 共益债应用增加：长城资产广西分公司2024年10月为北海项目提供共益债资金[12] 项目运营与风险控制 - 纾困项目需把控城市等级、资产区位和群众认可度[9] - 通过SPV进行股权和资产隔离，实现风险防控[6] - 工程造价透明但需考虑城市区划周期成本，拆迁补偿等是大头支出[9] "好房子"建设实践 - 将烂尾楼改造为热销盘是关键，如"深圳院子"修改九年前过时规划[13] - "绿城桂湖云翠"项目得房率95%以上，洋房实现负公摊[14] - 长城资产累计投放超100亿元，带动1000亿元货值项目复工复产[14] 行业挑战与政策建议 - 部分项目土地滞纳金过高（如某项目25亿元出让金对应18亿元滞纳金）[15] - 新老政策衔接不畅影响调规，建议明确"好房子"技术规范过渡细节[16] - 需地方政府在土地用途、容积率、预售监管等方面提供政策支持[16]