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【申万固收】土储专项债重启:存量土地“破局”与地方债务风险化解的双向奔赴——区域化债系列报告之十
申万宏源研究·2025-04-23 11:12

土地储备专项债券发展历程 - 2001-2015年土储贷款是土地储备主要资金来源,通过金融机构借贷解决融资需求 [3][6] - 2015年地方政府债务管控规范化,土储贷款被叫停,改为通过省级政府代发地方政府债券筹集资金 [3][11] - 2017年土储专项债正式启动,2017-2019年密集发行,三年发行规模分别为2406.98亿元、5837.87亿元和6744.50亿元,占当年新增专项债比重最高达42.08% [3][11][13] - 2019年9月-2024年10月土储专项债被叫停发行,资金不得用于土地储备和房地产相关领域 [3][14][15] - 2024年10月土储专项债重启,允许专项债券用于土地储备,支持回收符合条件的闲置存量土地 [3][20] 本轮土储专项债核心特征 - 收储对象主要为2024年11月7日前供应的闲置土地,包括企业无力开发、已供应未动工的房地产用地等,与2017-2019年新增项目导向有明显区别 [4][22][23] - 2025年发行节奏偏慢,截至4月17日仅广东、四川、湖南、北京四区域发行9只债券,规模850.97亿元,涉及土储金额516.74亿元,主要受置换隐债专项债挤压和细则落地时间影响 [4][24][25] - 已公告拟收储土地规模1387.2亿元、952宗,土地性质以综合用地(42%)、住宅用地(33%)和商办用地(18%)为主 [32][35] - 收储目标主要为城投/城投子公司(占比50%)和地方国企(占比41.35%),民企占比不足10% [35] - 土地平均拿地折扣率11.99%,城投子公司和非城投国企折扣率分别为8.30%和9.67%,民企折扣率较高达15.48% [37] 土储专项债后续展望 - 2025年发行规模预计在5200亿-1.08万亿元之间,占新增专项债务限额44000亿元的30%左右,与每年8000亿元"特殊新增专项债"存在部分定位重合 [41][43] - 若按中间值8000亿元估算,2025-2028年持续发行可累计为城投平台节约利息支出约912亿元,有效缓解还本付息压力 [45][46] - 发行节奏预计二三季度将加快,随着各地"自审自发"细则落实与入库项目确定 [43]