政策与市场动态 - 2025年4月中央政策强调加力稳市场，加快构建房地产发展新模式，财政部与住建部共同推进城市更新行动，政治局会议明确多举措稳市场并推进城中村和危旧房改造 [2] - 4月土储类新增专项债快速审批，湖南、厦门为发行主力，但土地回收进度缓慢，新发布土地回收计划超600亿元，专项债项目仍以一级土地开发为主 [2] 专项债发行情况 - 4月全国新增专项债发行规模1763亿元，环比下降49%，但投向房地产相关领域717亿元，占比40%，较上月提升8个百分点 [6] - 明确主要投向房地产的专项债规模336亿元，环比增长30%，其中土储类专项债210亿元，为年内第二高 [6][13] - 1-4月累计发行新增专项债1.1万亿，3891亿投向房地产相关领域，占比35%，明确主要投向房地产的1646亿元，占比15% [6] 区域分布特点 - 湖南、山东、厦门三地贡献74%的房地产相关专项债，合计531亿元 [9] - 湖南发行140亿元土储专项债，长沙占比27%，仅衡阳3宗地块明确为回收项目，涉及4.65亿元 [20][21] - 山东重点推进棚改，发行37亿元棚改专项债，同步推进城市基建与城中村改造 [11] - 厦门土储类专项债50亿元，占房地产相关债总量58%，城中村改造优先级高 [12] 专项债投向结构 - 4月明确投向房地产的336亿元专项债中，土储类占比62%（210亿元），棚改类占比27%（90亿元） [13][15] - 1-4月土储类专项债发行517亿元，占比31%，棚改类1070亿元，占比65% [16] - 土储类专项债主要来自湖南第1期（94亿元）、第6期（46亿元）及厦门第23期（50亿元） [15] 重点案例 - 湖南省土储专项债明细显示，长沙拟发行38亿元，衡阳仅3宗回收项目涉及4.65亿元，其余均为一级开发 [20][21] - 厦门专项债项目列表显示均为一级开发，与全国逾2000亿元土地回购清单相比，专项债涉及回购部分仍较少 [20]