土地属性与房地产顺周期性 - 土地具有垄断和金融属性，其不可移动、不可再生的特点导致超额收益反映在价格和租金增长上，形成级差地租和垄断地租 [7] - 土地所有权在经济竞争中占据优势，拥有土地的企业在谈判中更具耐心，而劳动力和产业资本处于劣势 [8] - 地价上升对经济具有负外部性，增加企业固定成本，降低投资意愿，并加剧财富分化 [9] - 土地价格对利率高度敏感，且估值缺乏客观基础，更多由心理预期和羊群效应驱动 [9] 房价与消费的总量关系 - 房价与消费的因果关系不明确，二者可能共同受信贷驱动：金融周期上半场信贷扩张推升房价和消费，下半场信贷收缩则抑制消费 [2][13] - 房价上涨的财富效应可能被债务上升抵消，高杠杆人群消费倾向虽高但持续性不足，且未来购房者负担加重 [14] - 房地产繁荣通过上下游行业带动收入增长，但以一手房为主的经济体中，这一效应本质仍是信贷扩张的传导 [14] - 国际经验显示，美日房价上涨阶段消费增速提升，下跌阶段消费承压；中国2016-2019年房价快速上涨期消费增速反而放缓，因杠杆率上升形成抑制 [4][15] 消费结构的分阶段特征 - 房价上涨阶段：服务消费（医疗/文娱/教育）>耐用品（汽车/家电）>非耐用品（食品/服装），美日表现一致，中国耐用品增速较高但2016年后全面放缓 [5][31][35] - 房价下跌阶段：服务（医疗/公用事业）>非耐用品（食品/药品）>耐用品（汽车/家电），日本1990s耐用品降幅显著，美国2008年非必需耐用品下滑明显 [44][47] - 房价触底回升阶段：服务（医疗/住宿/文娱）和耐用品（家电/汽车）增速反弹，日本2004年后家电消费转正，美国2012年汽车消费快速恢复 [50][52][57] 穿越周期的消费驱动因素 - 人口老龄化推动医疗保健、个人护理消费持续增长，日本药品和服务消费受政策影响呈现阶段性高增长 [59] - 技术进步创造新需求，如1990s后美日通讯设备和服务（互联网/智能手机）消费增速显著高于整体 [61] - 消费习惯转变推动细分领域增长，日本便利化饮食（预制菜/饮料）和家用快消品增速快于传统食品，美国休闲娱乐服务消费后危机时期表现突出 [66]