房地产预售制改革趋势 - 全国已有20多个地市发布文件推进现房销售过渡，逐步取消公摊面积[1] - "推广商品房现房销售制度"被纳入全国性讨论，现房销售或进入倒计时[1] - 房地产供求关系重大变化促使预售制和公摊面积改革成为大势所趋[1] 政策与市场动态 - 2023年7月重要改革决定提出改革商品房预售制度，12月全国住房工作会议明确推进现房销售[4] - 金融管理部门将出台与房地产新模式适配的融资制度[5] - 商品房现房销售比例从10%提升至30%以上，高峰期预售占比近90%[8] 预售制运作机制及问题 - 预售制核心是高周转模式，典型如"345"模式（3个月开盘/4个月回笼资金/5个月再利用）[15][16] - 高周转导致货不对板、烂尾风险，购房者缺乏反制手段[18][19] - 住房短缺时代预售制有积极作用，但结构性过剩环境下其意义弱化[20] 香港地区经验借鉴 - 香港2013年取消公摊面积计价，改为实用面积标准[32][33] - 香港预售制保留但严格监管：需全额缴纳地款、资金第三方监管、按工程进度拨付[35] - 香港近20年仅2003年非典时期出现烂尾楼案例[36] 行业转型方向 - 央企/国企预售房仍具市场，缺乏信用背书的民企和小开发商被边缘化[9][10] - 市场购房需求存在但转向不信任预售房，现房销售成重塑信心关键[11][14] - 高周转/高杠杆模式已不合时宜，需通过制度改革重建市场预期[37][38]