2025年房地产政策核心框架与市场现状 - 2025年房地产行业政策以“需求提振+供给优化+金融协同”为核心，通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广“好房子”等举措，推动市场向“量稳价稳”实现止跌回稳 [2] - 政策强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，变防守为主动出击，实现高质量发展和高水平安全的良性互动 [2][7] - 2025年前2月市场延续止跌回稳势头，新房和二手房成交表现都好于去年同期，一二手成交总量同比持增，房价跌幅持续收窄 [6] 市场现状：积极信号与结构性矛盾并存 - 房地产市场呈现“政策托底+市场自发修复”双重特征，交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显 [2][6] - 市场仍存在“核心城市局部修复、中小城市深度调整”的结构性矛盾，二手房价下跌、新增需求疲软、政策效力减弱等消极因素叠加，市场仍处“L型”筑底阶段 [2] 推动止跌回稳的五大核心措施 需求端措施一：提振消费能力与降低购房负担 - 调减限制性政策，核心城市进一步调减限购、限售，放宽商业和公积金贷款首付比例门槛，预计2025年一线城市将进一步优化“限购”政策 [11] - 降低购房成本与税费负担，提高公积金贷款额度，允许“商转公”异地使用，优化个人所得税、契税等交易环节税负 [12] - 增加居民收入，存量房贷利率下行每年可为超过5000万户家庭减少利息支出约1500亿元，推动商业银行继续下调存量房贷利率 [12] 需求端措施二：加力“两旧一村”更新 - 持续推进城市更新，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民；加装电梯超过13万部，增加停车位380万个 [13] - 2025年将加力实施城中村和危旧房改造，在去年新增100万套的基础上继续扩大改造规模，推进货币化安置 [9][14] - 预计2025年新增100万套城中村改造将拉动约2亿平方米商品房去化，释放潜在刚性购房需求，加速库存消化 [14][15] 供给端措施一：控增量与盘存量 - 优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房 [7][16] - 推进收购存量商品房，2025年安排地方政府专项债券4.4万亿元，重点用于土地收储和收购存量商品房等 [10][17] - 专项债资源将向核心城市、优质地块倾斜，库存高企的三四线城市或面临“政策红利真空” [19] 供给端措施二：提高质量与融资支持 - 推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，完善标准规范，组织编制《好房子建设指南》，修订《住宅项目规范》将住宅层高标准提高到不低于3米 [7][21][22] - 发挥房地产融资协调机制作用，加大“白名单”贷款投放力度，按照“应进尽进、应贷尽贷”的要求提供融资支持 [9][25] - 企业转型方向是开发品质化“好房子”以及由增量开发为主转为并重存量运营，扩大代建、运营等轻资产业务规模 [3][24] 措施五：金融与财税工具协同发力 - 巩固政策“组合拳”效果，把降息、增贷、减税等政策效应充分释放出来 [9] - 打好“保交房”攻坚战，切实维护购房人合法权益 [9] 行业发展新模式与企业转型方向 - 加快构建房地产发展新模式，关键要建立“人房地钱”要素联动新机制，实现多元化住房供给，处理好市场与保障、租与售、增量与存量三对平衡关系 [20] - 新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，市场份额继续向城市群、都市圈集中 [3] - 房地产企业需转变“高负债、高杠杆、高周转”的经营理念，向轻重并举的运营模式转型 [3][24]