商品房现售制度推行背景 - 河南信阳成为全国首个全面实施商品房现售制度的城市，新出让土地开发商品房一律实行现房销售[1] - 现售制度旨在重塑购房者信心，但当前行业流动性紧张可能制约其大规模推广[1] - 预售制度曾助力房地产高速发展，但在行业调整期加剧了风险敞口[1] - 2024年全国房地产开发企业到位资金10.77万亿元，其中定金及预收款3.36万亿元，占比31.2%[4] 商品房预售制度历史与现状 - 预售制度起源于香港，1994年引入中国，为房企提供重要融资渠道[3] - 早期部分项目仅靠"卖图纸"即可获得启动资金，后监管趋严但仍占资金来源重要部分[3] - 2020年"三道红线"政策出台后，取消预售制度声音再起[4] - 2021年下半年信贷收紧导致部分项目烂尾，引发"停工停贷"现象[4] 市场变化与政策导向 - 2023年以来现房销售占比升至30%左右，海南等地区已实施全域现房销售[5] - 2024年7月中央文件明确提出改革商品房预售制度[5] - 住建部将推进现房销售列为2025年重点工作[5] - 深圳、长沙、昆明等地已试点现房销售或将其写入政府工作报告[6][7] 取消预售制度的争议 - 预售制度已完成促进供应的历史使命，但全面取消可能加剧行业流动性紧张[9] - 出险房企高度依赖预售资金，取消可能导致资金链断裂风险[9] - 湖南省住建厅警告全面现售可能引发行业震动、GDP收缩等三大风险[10] - 多地采用"有力有序"措辞，显示改革需渐进推进[11] 渐进式改革路径 - 湖南方案建议强化预售资金监管同时推进现房销售试点[13] - 金融支持、降低地价、优化审批流程是现售配套政策关键[14] - 信阳采取"新老有别"政策，新出让土地全面现售但已开工项目仍可预售[15] - 专家建议库存大地区适合推进现售，供应紧张地区需谨慎[15] - 未来将呈现期房与现房并存格局，预售监管将趋严[16]