法拍房市场概况 - 2025年4月法拍房市场呈现供应激增与成交锐减的分化态势，新增挂拍量3.04万套创年内新高，环比上升53%，但成交量1244套环比下降61%创2024年以来新低 [3][8] - 全国平均成交率跌至16%，一二线城市中仅宁波、苏州超过20%，溢价成交比例回落至66%（环比下降12个百分点） [3][5][6][21] - 挂拍折价率（27.8%）与成交折价率（31.3%）差距收窄至3.6个百分点，显示买卖双方价格认知趋同 [8][26][30] 供应端特征 - 重庆连续5个月保持全国挂拍量首位，前5大城市（重庆/郑州/成都/江门/杭州）合计供应4154套占全国13.7% [11] - 一线城市中广州挂拍368套环比翻倍，北京以23.4亿元挂拍总价居全国首位，其中顺义区枫桥别墅178套别墅贡献14亿元占比61% [11] - 上海出现标志性高价标的：长宁区新华路百年洋房起拍价2.5亿元（单价47万元/㎡），较此前二手房挂牌价下调28.6%，若成交将刷新老洋房交易纪录 [12] 成交端特征 - 深圳包揽成交套数（60套）与金额（4.6亿元）双冠，上海1.5亿元位居第二 [18] - 深圳天鹅湖花园二期顶豪房源以4529万元成交（溢价15.5%），单价15万元/㎡仍低于同小区二手房30%，显示稀缺资产仍受高净值客群青睐 [18] - 市场呈现"择优而购"特征：品质优良房产溢价成交，而高瑕疵房产即使加大折扣也难以吸引竞拍 [31] 城市分化表现 - 重点城市成交率普遍低迷，仅宁波、苏州超过20%，大量城市跌至10%以下 [24] - 北京顺义区枫桥别墅因需巨额翻新成本导致178套别墅流拍后降价重新挂拍 [11] - 深圳、上海等核心城市高端资产（如百年洋房、顶豪房源）凭借稀缺性维持较高市场关注度 [12][18] 后市影响因素 - 5月关税协议缓和及稳楼市政策（保交楼贷款/利率下调）有望降低断供风险，预计法拍房供应规模将逐步下降 [9] - 长三角、珠三角等外向型经济区就业改善将增强居民购房能力，核心稀缺资产价格韧性有望进一步加强 [9]