商办市场大宗交易概况 - 2025年以来一线城市频现亿级大宗交易 买家包括科技行业新贵 地方国资企业和医疗细分赛道龙头 [3] - 截至2025年4月末 中国内地32城大宗物业挂牌总价达3.49万亿元 环比增3.9% 同比增84% [3] - 8个重点城市亿元以上独栋写字楼挂牌总量环比增4.6% 北京环比增5%居首 [11] - 一线城市中广州亿元以上办公项目挂牌单价环比唯一上涨 南京同比降幅最大达39% [11] 典型交易案例 - 北京硅谷SOHO-2号楼以2.15亿元成交 单价9880元/平方米 较评估价15218元/平方米折价35.6% [3][4] - 上海中骏天悦方隅公寓以2亿元股权转让成交 较2024年挂牌底价3亿元折价33% [5][6] - 爱尔眼科6.5亿元收购广晟数码60%股权 标的含广晟科创大厦将用作医疗用房 [7] - 乐鑫科技4.37亿元收购上海陆家嘴办公楼 其中3.97亿元使用募集资金 [8] 买方动机分析 - 新黄浦收购北京项目拟纳入保障性住房体系 强化租赁住房业务布局 [4][5] - 科技企业购楼主要因原有租赁场地无法满足研发扩张需求 需规避租金波动风险 [8] - 医疗企业通过收购物业实现长期医疗用房储备 如爱尔眼科三年内两度购楼 [7][8] 市场结构性变化 - 2025年一季度上海大宗交易金额114.6亿元 环比增20% 其中投资目的交易占比86% [12] - 长租公寓交易热度显著提升 上海一季度成交占比达34% 首次超过办公资产 [14] - 北京自如与景顺房地产合作成立公寓资管平台 首个项目投资额12亿元 [14] 市场驱动因素 - 企业通过收购核心城市资产对冲地方市场波动风险 [3][10] - 政策端"积极财政政策"与"适度宽松"货币政策协同推动市场流动性改善 [14] - 科技互联网行业细分赛道扩张需求成为重要驱动力 [14]