LPR下调对房地产市场影响 - 5月20日1年期LPR降至3%，5年期以上LPR降至3.5%，均较此前下降10个基点，5年期LPR达历史低位 [1] - 一线城市首套房贷利率降至3.05%，大部分城市首套房贷利率降至2.9%左右，进入"2字头"时代 [3] - 公积金利率下调、存量房贷利率调整等政策形成"降息降成本"组合拳 [1] 月供成本变化及市场反应 - 深圳贷款100万元30年期月供减少54.32元，按深圳二手房套均贷款318万元计算月供减少172.72元，30年总利息节省6.22万元 [4] - 前4个月二手房置业者中66%选择纯商贷、12.5%选择组合贷，这两类群体直接受益于LPR下调 [5] - 存量房贷利率下调后，部分购房者放缓"提前还贷"步伐，转向理财或投资 [5] 租金回报率变化 - 深圳部分商务公寓总价80万元左右，月租金2000元，回报率达2.8%，超过存款利率 [7] - 租金回报率回升主因房价下跌幅度大于租金跌幅，但租赁市场整体回暖仍需时间 [7] - 中指研究院数据显示租户更换住房首要原因为"市场租金下跌"，租金下降增加租客议价空间 [7] 市场现状及预期 - 5月市场热度下降，3-4月需求释放后优化政策效力减弱 [9] - 4月70城新房价格环比上涨城市减少至22个，二手房上涨城市仅5个 [9] - 核心城市5月上半月新房网签面积同比保持增长，但整体市场恢复仍面临压力，城市分化延续 [9]