公募REITs市场概况 - 国内公募REITs自2021年试点后进入常态化发行阶段，截至2025年2月20日已发行63只产品，累计募资1,683.74亿元，底层资产覆盖产业园区、高速公路、保障性住房等领域 [1] - 2024年中证REITs全收益指数全年上涨12.31%，其中产业园板块部分产品涨幅超40%，成为低利率环境下的突出品类 [1] - 2025年一级市场发行热度高涨，国泰君安济南能源供热REIT公众认购倍数达813倍，汇添富九州通医药REIT认购倍数达1192倍，创历史新高 [2] 公募REITs受关注的核心原因 - 不动产投资门槛提高背景下，REITs成为家庭资产配置的"平替"工具，提供参与不动产投资的便捷渠道 [4] - 产品设计具有"包租婆"属性，通过"公募基金+ABS"结构让投资者分享底层资产租金收入，满足稳定现金流需求 [4] - 以汇添富九州通医药REIT为例，投资者通过持有基金间接成为武汉医药仓储物流项目的"房东"，定期获取分红 [4] 投资者参与公募REITs的三大策略 打新策略 - 当前市场存在"资产荒"和供给稀缺，打新胜率超80%，但公众认购份额分配较少，如国泰君安济南能源供热REIT上市首日大涨30% [8] - 需警惕分红率低于市场平均水平或受经济周期影响的项目破发风险，已上市60只产品中有4只出现上市即破价情况 [9] 二级市场交易 - 价格波动受宏观环境和行业政策影响，但市场流动性不足可能导致短期持有体验不佳 [10] - 政策持续优化有望引入更多资金增强流动性，未来可能出现REITs ETF等创新产品 [10] 长期持有策略 - 监管要求收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，优质REITs如富国首创水务REIT持有3年总收益达22.77%，年化5.9% [11] 市场前景展望 - 低利率环境下REITs兼具股债特性，政策扶持和需求推动将维持2025年一二级市场供需两旺格局 [12][13]