行业趋势分析 - 房地产行业在政策引导下杠杆和风险水平得到控制，但市场信心和消费者购买能力仍需时间恢复，2024年房企库存问题依然存在，总量下滑但结构矛盾凸显 [3] - 50家典型房企存货账面价值从2023年末的9.4万亿元降至2024年的7.98万亿元，降幅扩大至15%，连续三年负增长 [5] - 各梯队房企存货总量同比降幅均扩大，TOP51-100房企降幅最大达22.3%，TOP10房企降幅最小为12.4%，央国企存货降幅相对较小，民营和混合所有制房企降幅较大 [7] 存货结构变化 - 已竣工存货占比从年初的21.42%升至26.99%，创近五年新高，主要因房企投资拿地减少（百强房企拿地销售比降至0.17）和市场低迷导致去化速度下降 [10] - 88%典型房企现房存货占比增长，14家房企增幅超10个百分点，现房库存成为挤占流动性的重要因素 [10][12] - 现房存货规模达2.15万亿元，较年初增长7%，增速较2023年同期的17%下降10个百分点，其中国企增幅最高达22.7%，民营房企现房库存规模首次出现负增长（-0.4%） [14][16] 存货减值与周转 - 50家典型房企中19家A股房企存货跌价准备余额1610.8亿元，较年初增长26%，存货跌价比从年初的2.93%升至4.42% [21][22] - 民营房企存货跌价比达11.84%，较年初增长4.48个百分点，远高于央企（2.74%）和国企/混合所有制房企（约4%） [25] - 存货占总资产比重从2022年51.9%降至47.5%，加权平均存货周转率略下滑至0.35次/年，已竣工存货占比高企加剧资产流动性风险 [26][28] 房企应对策略 - 房企聚焦高质量投资以保证项目去化，避免竣工项目堆积，同时通过现房节折扣让利和库存盘点排布加速去化 [27] - 行业共识为去库存、降库存以回流资金，需平衡存货减值计提与利润侵蚀风险，民营房企通过折价出售现房和项目股权加速资金回收 [16][21]