全国房地产市场现状 - 全国房地产市场仍处于底部的左侧，但一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟 [1][33] - 4月楼市"小阳春"成色下降，房地产市场分化加剧，新房和二手房表现分化，各能级城市表现分化，土拍市场表现分化 [3][4] 新房和二手房市场表现 - 1-3月30大中城市商品房成交面积同比增长2.5%，其中一线城市同比增速达18.4% [3] - 1-3月18个样本城市二手房成交面积同比增长38.3%，一线城市同比增速达44.1% [3] - 4月新房销售面积同比-2.9%，环比降幅超40%，二手房销售好于新房，同比20.8%，环比下降7.3% [3] - 4月30大中城市商品房成交面积同比-12.1%，一、二、三线城市同比增速分别为-2.2%、-15.1%、-17.9%，一线城市5月同比回升至20%以上 [3] 土拍市场表现 - 杭州、上海、深圳、北京、成都、郑州等城市部分地块高溢价成交，但多数城市土拍相对冷淡 [4] - 1-4月100大中城市土地成交面积同比降幅超10% [4] 租金回报率与国债收益率比价 - 2025年4月百城租金回报率为2.31%，与30年期国债收益率的利差由2024年初的-58BP回升至42BP [11] - 一线城市住宅租金回报率1.96%，30年期国债收益率1.89%，利差由-92BP回升至7BP [11] - 二线和三线城市租金回报率分别为2.32%和2.44%，高出30年期国债收益率43BP和55BP [13] - 房地产市场企稳对应的百城租金回报率至少应在2.5%以上，合理区间为2.5%-3.2% [14] 二手房成交占比 - 2025年1-4月18个样本城市二手房成交占比达59.0%，较去年同期提高7.9个百分点，较2024年全年提高6.7个百分点 [21] - 一线城市二手房成交占比为63.7%，较2024年全年上升4.5个百分点，样本二、三线城市分别为58.8%、50.6% [21] 房地产库存水平和去化周期 - 4月商品住宅待售面积4.2亿平方米，狭义库存去化周期21.6个月，较2024年2月高点下降5.2个月 [27] - 4月商品住宅广义库存约13.7亿平方米，较2024年初去化3.7亿平方米，去化周期降至20.4个月，较2024年9月缩短3.1个月 [28] - 一线城市库存去化周期约14.7个月，二线城市19.5个月，三四线城市26.5个月 [31] 房地产市场企稳条件 - 一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正在逐渐成熟 [33]