一线城市企稳分析 - 上海和深圳有望率先企稳，主要基于租售比、二手房成交占比和库存去化周期等指标 [1][4] - 一线城市二手房成交占比接近稳态水平：北京66.4%、上海63.2%、广州60.6%、深圳64.6%，较2024年全年分别提高4.2、6.4、0.1和7.6个百分点 [4] - 上海和深圳新房去化周期分别为9.7和13.1个月，核心城区库存降至10个月左右，明显优于北京19.9个月和广州23.7个月 [4] - 一线城市库存积压集中在远郊地区，非核心城区去化周期显著高于核心城区：北京40.1 vs 17.6个月，上海17.1 vs 10.3个月，广州27.5 vs 21.0个月，深圳16.3 vs 8.6个月 [4] - 上海土拍市场表现强劲，前20周土地出让金614.5亿元（同比+90.0%），平均溢价率23.3%（同比+15.9pct）；深圳单宗地块溢价率高达70.4%（去年同期0.2%）[5] 二线城市企稳分析 - 成都、呼和浩特、南昌企稳条件最成熟，杭州库存去化周期仅6.4个月，重庆等城市处于12-14个月合理区间，青岛、郑州超30个月 [9][13] - 成都综合表现最佳：租金回报率2.4%，住宅租金价格6个月变化-0.4%，二手房成交占比60.2%，商品住宅去化周期12.8个月，前20周土地出让金280.1亿元（同比+87.0%），溢价率24.1%（同比+12.8pct）[13] - 呼和浩特租金回报率2.8%（二线最高梯队），租金价格6个月降幅仅-0.2%，前20周土地出让金31.8亿元（去年同期3.5亿元），溢价率12.5% [14] - 南昌新房去化周期11.9个月，前20周土地出让金19.6亿元（同比+154.5%），溢价率16.3%（去年同期0%），租金回报率2.3%接近二线均值 [14][15] - 杭州新房市场火热（库存6.4个月，核心城区仅1.6个月），前20周土地出让金1076.7亿元（同比+91.3%），溢价率36.2%（同比+29.0pct），但二手房市场企稳条件不足（租金回报率1.8%，成交占比42.6%）[15] 研究方法论 - 采用"五维评分"体系评估城市企稳条件，包含租金回报率、租金增长率、二手房成交占比、新房库存去化周期和土拍溢价率指标 [12] - 二手房得分权重指标为租金回报率、租金增长率和二手房成交占比，新房得分权重指标为库存去化周期和土拍溢价率 [12] - 成都新房得分88.3（二线第二）、二手房得分61.1；呼和浩特二手房得分78.3（二线第三）；南昌新房得分87.0（二线第三）[13]