核心观点 - 土地市场延续控量去库存策略，优质宅地供应占比有望持续提升 [1][6] - 5月土地市场呈现量缩价涨态势，成交建筑面积同比下降18%，成交金额同比增长12% [3][4] - 城市间分化显著，一二线城市量价齐升，三四线城市持续收缩 [5][17] - 城市更新政策推进将为行业带来新增量土地供应 [8][13] 供求分析 - 5月土地供应建筑面积4813万平方米，环比上升10%，同比下降19.3% [3][10] - 成交建筑面积2826万平方米，同比下降18%，成交金额807亿元，同比增长12% [4][16] - 一二线城市成交建面分别增长2%和31%，三四线同比下降25% [5] - 上海集中供应10宗宅地，合计出让底价185亿元，杨浦区东外滩宅地起拍楼板价7.3万元/平方米 [11] 市场热度 - 5月平均溢价率7.2%，环比下降1.9个百分点，一线城市平均溢价率13.7% [3][20] - 上海、杭州、成都等热点城市平均溢价率超过15% [21] - 重庆綦江区袖珍宅地拍出51.4%高溢价率 [21] - 5月土地流拍率13%，环比稍有回升 [24] 重点地块 - 总价TOP10中上海、杭州占据六席，北京海淀区地块以45亿元成交居首 [28][29] - 单价榜前三：上海虹口区宅地楼板价8.8万元/平方米，上海杨浦区地块8万元/平方米，北京海淀地块7.8万元/平方米 [32][34] - 部分高开发难度地块以底价成交，如南京铁心桥地块、上海虹口地块等 [28] 后市展望 - 城市更新政策将推动更多优质核心板块净地出让 [8][13] - 三四线城市库存压力持续减轻，有望促成核心板块供求新平衡 [6][17] - 预计2025年下半年土拍热度有望延续，三四线城市或出现更多溢价信号 [17][21]