房地产市场止跌回稳进程 - 房地产市场止跌回稳信心已树立，但实现过程需分三个阶段：住房交易量企稳、房价企稳、房地产投资企稳[2] - 926政治局会议后4Q24至1Q25市场信心显著改善，一二手房年化总销量累计提升1.2亿平，房价阶段性止跌走平，但2Q25量价表现再次边际走弱[2][10] - 步入正循环的核心点是供需结构改变带来的房价预期向上，需重点关注这一关键转折信号[2] 房地产政策框架 - 当前房地产政策框架分为三类：实体市场供需调节及房价预期修复政策、房地产下行周期衍生风险缓解处置政策、房地产行业新模式长期制度建设政策[3][20] - 第一类政策包括利率和限购调整、城中村改造、存量土地和住房收储，目标是尽快实现止跌回稳的前两个阶段[3][21] - 第二类政策对于短期内促成止跌回稳尤为关键，需防范企业端资产、负债、权益调整的系统性风险[3] 政策实施进展与约束 - 房贷利率已较周期前峰值下降250个基点(商业贷款)和65个基点(公积金贷款)，但仍较重点城市租售比高90和37个基点[22] - 一线城市城中村改造2025年预算安排"征地和拆迁补偿支出"约2500亿元，较2024年提升39%，但落地执行仍存约束[25][28] - 存量土地收储涉及近3000宗地块、1.3亿方用地面积、3600亿元收购对价，但专项债发行进展仅约700亿元[26][29] 行业基本面展望 - 2025年房地产市场大概率演绎"中政策"情景，总销量同比跌幅或较2024年有所收窄，但房价走势更接近"中政策"情景[41][42] - 预计2025年新建商品住宅销售面积7.5亿平(-8.4%)，二手住宅销售面积6.2亿平(+0.4%)，房地产开发投资完成额9万亿元(-10.6%)[42] - 当前16个重点城市二手房挂牌去化周期约11个月，较历史上房价上涨时的6-9个月仍有差距，预计去化周期修复需1-2年[55] 中长期修复空间 - 一旦价格预期转为积极，总销量和新房销量中远期修复上限较低点的提升幅度或分别为四成和六成[55] - 新房销售面积持续修复将带动拿地和新开工同期好转，新开工面积修复空间可能较新房销售更为可观[57] - 竣工面积和施工面积在新房销售好转当年或仅呈现跌幅收窄，可能在滞后两年时间维度上触底转为正增长[57]